Vistoria de imóvel: checklist e fotos para o inquilino

A vistoria de imóvel na entrada é uma volta por todos os cômodos, de preferência com o proprietário ou a imobiliária, para registrar o estado do imóvel antes da mudança. Anote cada risco, mancha ou peça quebrada com o local e o tamanho, fotografe tudo e só assine o laudo se ele bater com o que você vê. Guarde uma cópia: na saída, é com ele que se compara o imóvel antes de qualquer desconto na caução.

Sem esse registro, um amassado no piso pode virar a sua palavra contra a do proprietário dois anos depois. Na TrustCamera, desenvolvemos um app de câmera para fotos que qualquer pessoa pode verificar, por isso pensamos muito no que torna confiável o registro do estado de um imóvel. A seguir você encontra um checklist por cômodo, dicas de fotos, o que acontece na vistoria de saída e o que a Lei do Inquilinato diz sobre o assunto.

O que é a vistoria de imóvel na entrada

É o registro do estado do imóvel no começo da locação. Você e o proprietário, ou um vistoriador, passam por cada cômodo e anotam os defeitos que já existem num laudo de vistoria. Os dois assinam e cada um fica com uma cópia. Fotos e vídeos complementam o texto, e na saída o imóvel é comparado com esse registro.

Tente marcar a vistoria antes da mudança chegar. Móveis e caixas escondem justamente o que você precisa ver: manchas no piso, rodapés lascados, azulejos trincados atrás do vaso sanitário. Se o proprietário só oferece uma olhada rápida no dia da mudança, faça a sua própria vistoria detalhada assim que pegar as chaves. Mande as suas anotações ao proprietário ou à imobiliária no mesmo dia.

Num aluguel novo, o dia da entrega das chaves não deveria ser a primeira vez que você vê o imóvel ou fala com o proprietário. Confirme antes que os dois existem de verdade, visitando o imóvel com o proprietário ou o corretor. Se pedirem um Pix de caução ou de aluguel antes da visita e do contrato assinado, pare por aí.

O nosso guia sobre o golpe do aluguel e como identificar um anúncio falso mostra os sinais de alerta. Quem procura imóvel em classificados encontra os padrões mais comuns em golpes na OLX e seus sinais de alerta. Se você já pagou, o guia como denunciar golpe de aluguel mostra os próximos passos.

Vistoria de entrada: checklist cômodo por cômodo

Um bom checklist cobre cada superfície, instalação e aparelho, além das chaves e das áreas externas. Use a tabela como ponto de partida e acrescente o que o seu imóvel tiver, como armários planejados, aquecedor a gás ou ar-condicionado.

Seja específico. “Piso riscado” não ajuda daqui a dois anos, mas “Quarto 2, piso laminado junto à porta do armário, risco de uns 8 cm” ajuda. Onde estiver tudo certo, escreva “sem danos” em vez de deixar a linha em branco. E teste em vez de só olhar: abra cada torneira, dê descarga, ligue o chuveiro, acenda cada luz e abra cada janela.

Se o imóvel tiver medidores próprios de luz, água ou gás, fotografe também cada medidor com a leitura no primeiro dia. O consumo de luz, gás e água cabe a você durante a locação (art. 23, VIII, da Lei do Inquilinato), e assim as leituras de partida ficam registradas.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a vistoria de imóvel

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não obriga ninguém a fazer uma vistoria de imóvel nem define um modelo de laudo. Mas ela traz regras que tornam esse registro muito útil para os dois lados.

Pelo art. 22, I, o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Ele também responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). E o art. 22, V, obriga o locador a fornecer, se você pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes. Se ninguém oferecer um laudo, peça essa descrição por escrito.

Do lado do inquilino, o art. 23, III, manda restituir o imóvel no fim da locação no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. É aqui que o laudo de entrada faz diferença: sem ele, fica difícil mostrar como o imóvel estava no começo. O art. 23, IV, pede ainda que você avise o locador imediatamente sobre danos ou defeitos cujo conserto cabe a ele.

Durante a locação, o locador pode fazer novas vistorias, desde que combine dia e hora com você antes (art. 23, IX). Na locação para temporada de imóvel mobiliado, o contrato deve descrever obrigatoriamente os móveis e utensílios e o estado em que se encontram (art. 48, parágrafo único). Estas são informações gerais. Para o seu caso concreto, procure a Defensoria Pública do seu estado ou um advogado.

Como fotografar o imóvel na vistoria

As fotos complementam o laudo, não o substituem. O texto diz o que importa, e a imagem mostra como estava. O nosso guia sobre foto como prova e o que vale na Justiça explica o que torna imagens convincentes numa disputa. Estes hábitos deixam as suas fotos muito mais úteis depois:

1. Primeiro a visão geral, depois o detalhe: Fotografe cada cômodo a partir de dois cantos opostos e, em seguida, cada defeito de perto.
2. Mostre o tamanho: Coloque uma trena ao lado de riscos, trincas e furos, para que a dimensão fique clara.
3. Cuide da luz: Fotografe de dia e com as luzes acesas. Riscos no piso aparecem melhor com a lanterna do celular rente ao chão, vinda de lado.
4. Siga sempre a mesma ordem: Percorra o imóvel sempre no mesmo sentido. Na saída, repita o trajeto para facilitar a comparação.
5. Grave um vídeo: Um percurso lento mostra o que a foto não pega, como uma porta que não trava ou um ralo que escoa devagar.
6. Guarde os originais: Não edite nem aplique filtros e faça backup dos arquivos fora do celular.

O celular grava a data e a hora de cada foto nos metadados do arquivo. Antes de começar, confira se o relógio do aparelho está certo. Esses dados podem ser alterados depois, e apps de mensagem costumam removê-los quando você manda a imagem. O guia sobre como ver os metadados de uma foto mostra onde encontrar esses dados e quais são os limites deles.

Para ter um registro mais firme, mande os arquivos originais por e-mail ao proprietário e a você mesmo no dia da entrada, o que também deixa um registro datado do que foi compartilhado.

A mesma ideia vale nas férias. Se você fotografa danos num imóvel de temporada logo na chegada e avisa o anfitrião pela plataforma, fica mais fácil mostrar que eles já estavam lá. Para os golpes que miram quem viaja, veja o nosso guia sobre golpe no Airbnb.

Antes de assinar o laudo de vistoria

O documento que o proprietário ou a imobiliária entrega costuma se chamar laudo de vistoria ou termo de vistoria. Leia linha por linha antes de assinar. Se algo estiver faltando ou errado, acrescente por escrito no próprio laudo, não só de boca. Não assine um laudo que diga “em bom estado” para um cômodo que você ainda não conferiu.

Fique atento a tudo que vá além de descrever o imóvel, como uma frase dizendo que você vai pintar o apartamento ou lavar o carpete na saída. Isso é condição do contrato, não constatação, e deve ser discutido no contrato de locação. Se não tiver certeza do que está aceitando, pergunte antes de assinar.

Em plataformas de aluguel, o processo costuma ser outro. No QuintoAndar, por exemplo, o vistoriador faz a vistoria de entrada sozinho, alguns dias antes do início do aluguel. O inquilino recebe o laudo no dia em que o contrato começa e pode comentar os itens e incluir fotos complementares dentro de um prazo.

A página de ajuda da plataforma cita 15 dias corridos num trecho e 5 dias em outro. Depois do prazo, só com acordo entre as partes. Por isso, veja no app, no dia em que receber o laudo, qual prazo vale para você e compare o laudo com o imóvel logo.

Peça uma cópia na hora. Se o laudo for preenchido num tablet, peça um PDF com todas as fotos. Se não houver vistoria nenhuma, faça a sua, mande por e-mail ao proprietário e peça que ele confirme o recebimento.

Achou mais problemas depois da mudança, como um chuveiro que não esquenta no primeiro dia frio? Avise por escrito, com fotos, assim que perceber, e guarde as mensagens junto com o laudo de entrada. Este guia explica o básico e não substitui orientação jurídica.

Vistoria de saída: como se preparar e o que acontece

Na vistoria de saída, o proprietário ou a imobiliária compara o imóvel com o laudo de entrada e anota os danos que vão além do desgaste natural. A Lei do Inquilinato não detalha como essa vistoria deve acontecer, então vale o que estiver no contrato. Na vistoria de saída do QuintoAndar, por exemplo, ela acontece entre o último dia do contrato e os três dias úteis seguintes, sem necessidade de acompanhamento.

Segundo a plataforma, depois da visita do vistoriador o inquilino não tem mais acesso ao imóvel. As diferenças são classificadas em desgaste natural, dano estrutural ou dano além do uso comum, e essa classificação define quem paga. Inquilino e proprietário revisam o laudo pelo app e podem acrescentar comentários e fotos se discordarem. Quem aluga direto com o proprietário ou por imobiliária deve combinar data, presença e forma de contestação por escrito.

Um pouco de preparo deixa o dia bem menos tenso:

• Percorra o imóvel alguns dias antes com o laudo de entrada e as fotos daquela época.
• Retire tudo, para que nenhum dano fique escondido atrás de móveis ou caixas.
• Fotografe o imóvel vazio e limpo pouco antes da vistoria, na mesma ordem da entrada, com as leituras dos medidores.
• Esteja presente se puder, de preferência com alguém que possa servir de testemunha.
• Devolva todas as chaves, controles e tags e peça um recibo por escrito.

O desgaste natural do uso normal não é responsabilidade sua, como diz o art. 23, III, da Lei do Inquilinato. Um dano que já constava do laudo de entrada também não é seu, e é exatamente aí que o seu registro ajuda.

Se você deu caução em dinheiro, ela não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos são seus quando o valor é devolvido (art. 38, § 2º). O que conta como desgaste natural e como contestar descontos indevidos está no guia sobre a devolução da caução.

Fotos que o proprietário pode verificar na hora

Uma foto comum de celular mostra o estado do imóvel, mas não mostra com segurança quando foi tirada nem se foi editada depois. É para esse problema que estamos construindo a TrustCamera. Você tira fotos e grava vídeos de até 20 segundos direto no app, e não é possível enviar arquivos da galeria. Toda foto ou vídeo feito assim ganha o seu próprio código de verificação da TrustCamera.

Passe os códigos ao proprietário ou à imobiliária durante a vistoria, por mensagem ou anotados no laudo. Eles podem conferir na hora, de graça no navegador, sem precisar de conta. A verificação mostra que o arquivo não mudou desde a captura, quando ela foi feita e onde, de forma aproximada. A precisão é de cerca de 10 km, nunca a posição exata. Guarde também as suas próprias cópias das fotos.

Um código de verificação documenta o estado de um jeito que outras pessoas conseguem conferir e pode ajudar como registro. Ele não decide uma disputa e não substitui um laudo assinado nem orientação jurídica. Também não mostra se algo foi encenado ou ficou escondido da câmera. O app ainda não está disponível, e as versões para Android e iOS chegam em breve. Veja como a TrustCamera funciona.

Apps e modelos de laudo de vistoria

Papel ou aplicativo, o que importa é o conteúdo. Um checklist impresso e o seu celular bastam para uma vistoria completa. Existem também apps de vistoria de imóvel, alguns gratuitos, e muitas imobiliárias e vistoriadores preenchem o laudo num tablet. Seja qual for a ferramenta, você deve conseguir responder “sim” a estas perguntas:

• Dá para ler tudo e acrescentar as suas observações antes de assinar?
• Você recebe uma cópia logo depois da vistoria, de preferência um PDF com todas as fotos?
• Vai continuar tendo acesso às fotos depois de sair do imóvel?
• As anotações e fotos ficam travadas depois que os dois lados assinam?

Nunca assine num tablet antes de ver o laudo inteiro. E tire sempre as suas próprias fotos, seja qual for o sistema do proprietário ou da plataforma. Assim você tem uma cópia que não depende dele.

Por quanto tempo guardar o laudo e as fotos

Guarde o laudo de entrada e as fotos durante toda a locação, mesmo que ela dure muitos anos, e até a caução ser devolvida. Na saída, eles são a única forma de mostrar o que já existia antes de você. Deixe tudo junto com o contrato de locação, em versão digital e em papel.

Depois da mudança, guarde tudo pelo menos até receber a caução de volta e não haver mais nenhuma divergência em aberto. Se um desacordo sobre danos ou desconto na caução chegar à Justiça, os prazos dependem do tipo de pedido, e quem pode avaliar o seu caso é a Defensoria Pública ou um advogado.

Disputas sobre a caução podem acabar no Juizado Especial Cível, e aí fotos organizadas e o laudo de entrada ajudam a mostrar o que aconteceu. Na nossa visão, cópias digitais ocupam tão pouco espaço que não há motivo para apagá-las cedo.

Perguntas frequentes sobre a vistoria de imóvel

A vistoria de imóvel é obrigatória?

A Lei do Inquilinato não obriga a fazer uma vistoria. Mas o locador tem de fornecer, se você pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (art. 22, V). Na locação para temporada de imóvel mobiliado, a descrição dos móveis e do estado deles deve constar do contrato. Mesmo onde é opcional, um laudo assinado ajuda os dois lados.

Quem faz a vistoria de entrada?

Depende do contrato. Pode ser o próprio proprietário, a imobiliária, um vistoriador contratado ou a plataforma de aluguel. Você pode e deve acrescentar as suas observações, porque quem faz a vistoria pode deixar passar coisas que importam para você. Se ninguém oferecer um laudo, preencha o seu, junte as fotos e mande por e-mail ao proprietário pedindo confirmação.

O que fazer se eu achar um defeito depois da mudança?

Avise o proprietário por escrito assim que perceber, com fotos e a data. A Lei do Inquilinato pede que o inquilino comunique imediatamente danos ou defeitos cujo conserto cabe ao locador (art. 23, IV). Alguns problemas só aparecem depois, como um aquecedor que falha na primeira semana fria. Guarde essas mensagens junto com o laudo de entrada.

Preciso acompanhar a vistoria de saída?

Se puder, sim. Estando lá, você vê o que é anotado, mostra as fotos da entrada e resolve pequenas coisas na hora. Em algumas plataformas, como o QuintoAndar, a vistoria de saída acontece sem o inquilino, e a revisão do laudo é feita depois pelo app. Nesse caso, fotografe o imóvel vazio pouco antes e revise o laudo com atenção.

Como contestar a vistoria de saída?

Compare cada item cobrado com o laudo de entrada e com as suas fotos e responda por escrito, apontando o que já existia ou é desgaste natural. Nas plataformas, use o prazo de revisão do app. Se não houver acordo, procure a Defensoria Pública do seu estado ou um advogado antes de pagar um desconto na caução que você considera indevido.

Existe app de vistoria de imóvel gratuito?

Sim, vários apps e sistemas de imobiliárias oferecem laudos de vistoria digitais, alguns de graça. A ferramenta importa menos que o resultado: você deve poder revisar tudo antes de assinar e receber logo uma cópia com todas as fotos. Para a maioria dos imóveis, um checklist impresso e a câmera do celular funcionam tão bem quanto.

Fotos bastam sem um laudo assinado?

Fotos ajudam muito, mas um laudo assinado pelos dois lados costuma pesar mais, porque mostra que o proprietário viu e concordou com o estado do imóvel. Use os dois. Se o proprietário não quiser assinar, mande o seu checklist e as fotos por e-mail no dia da entrada, para que haja um registro datado de que ele recebeu.

Conclusão: uma vistoria de imóvel cuidadosa facilita a saída

Uma vistoria de imóvel pode levar uma ou duas horas e evitar uma longa discussão sobre a caução. Passe cômodo por cômodo, descreva cada defeito com local e tamanho, fotografe e só assine o que estiver correto. Guarde uma cópia durante toda a locação e até a caução ser devolvida.

Na saída, percorra o imóvel com o laudo antigo antes do proprietário, fotografe tudo de novo e acompanhe a vistoria se puder. As regras do seu contrato e da plataforma contam muito, então leia com calma. Se surgir uma disputa, a Defensoria Pública ou um advogado podem orientar você.