État des lieux d'entrée : que vérifier, photos et conseils

L'état des lieux d'entrée se fait à la remise des clés : avec le propriétaire ou son agence, tu parcours chaque pièce et notes l'état des sols, des murs, des plafonds et des équipements. Décris chaque rayure, tache ou élément abîmé avec son emplacement et sa taille, prends-la en photo et ne signe que si le document correspond à ce que tu vois. Garde ton exemplaire : à la sortie, c'est la référence pour toute retenue sur ton dépôt de garantie, que beaucoup appellent « caution ».

Sans état des lieux précis, une rayure sur le parquet devient vite ta parole contre celle du propriétaire, des années plus tard. Chez TrustCamera, nous concevons une appli photo qui rend chaque capture vérifiable par un tiers. La question de ce qui rend un constat crédible nous occupe donc beaucoup. Tu trouveras ici une checklist pièce par pièce, des conseils photo, ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989 et comment préparer l'état des lieux de sortie.

Faut-il obligatoirement faire un état des lieux d'entrée ?

Oui. Selon l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution. C'est un document écrit qui décrit le logement pièce par pièce. Le locataire et le propriétaire, ou l'agence qui le représente, le font ensemble et le signent tous les deux.

D'après Service-Public, il est joint au bail d'un logement vide ou meublé, ou au bail mobilité. Il se fait de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties, et dans de bonnes conditions d'éclairage. Le logement doit alors contenir les éléments mentionnés dans le bail. Le document peut être sur papier ou sous forme électronique, et chacun reçoit son exemplaire au moment de la signature.

Fixe le rendez-vous avant l'arrivée de tes cartons. Les meubles cachent justement ce que tu dois voir : taches sur la moquette, plinthes abîmées, carrelage fêlé derrière les toilettes. Si le propriétaire veut expédier la visite en dix minutes, prends ton temps quand même : c'est ce document qui servira de référence à la sortie.

Pour une nouvelle location, l'état des lieux ne devrait pas être le premier moment où tu vois le logement ou le propriétaire. Vérifie avant que les deux existent vraiment, en visitant sur place avec le bailleur ou l'agence. Si on te demande de l'argent avant la visite et la signature du bail, arrête-toi là. Notre guide arnaque location appartement montre les signaux d'alerte, et beaucoup de fausses annonces circulent sur Leboncoin, comme l'explique notre article sur les pièges à repérer sur Leboncoin.

Que vérifier à l'état des lieux d'entrée : checklist pièce par pièce

Un bon état des lieux couvre chaque surface, chaque équipement, les compteurs, les clés et les annexes. Sers-toi de cette liste comme base et ajoute ce que ton logement possède en plus, comme une cheminée, un lave-linge ou une cave.

Sois précis. « Moquette tachée » ne t'aidera pas dans trois ans, alors que « chambre 2, moquette près de la porte du placard, tache brune d'environ 8 cm » le fera. Quand tout va bien, écris « bon état » plutôt que de laisser la case vide. Teste aussi au lieu de regarder seulement : ouvre chaque robinet, tire la chasse, ouvre chaque fenêtre et allume chaque plaque.

En location meublée, la loi prévoit en plus un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis et signés comme l'état des lieux (article 25-5 de la loi de 1989). Compte les meubles et décris leur état comme le reste : un canapé taché ou une chaise bancale doivent figurer sur le document. Photographie enfin les compteurs le jour même, pour garder une trace des index à partir desquels tu paieras tes consommations.

Ce que la loi impose : contenu, délai de 10 jours et frais

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal. L'état des lieux indique la date, l'adresse du logement, le nom des parties, les relevés des compteurs individuels s'il y a lieu et les clés remises. Pour chaque pièce, il décrit précisément les sols, les murs, les plafonds, les équipements et les meubles. Le décret précise qu'il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images.

Tu n'as pas tout vu le jour J ? L'article 3-2 de la loi de 1989 te permet de demander au bailleur de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Pour le chauffage, tu peux faire cette demande pendant le premier mois de la période de chauffe. Si le propriétaire refuse de modifier le document, Service-Public indique que tu peux saisir la commission départementale de conciliation.

Côté frais, l'état des lieux fait entre toi et le propriétaire ne coûte rien. S'il est réalisé par une agence, ta part ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés, ni 3,03 € TTC par m² de surface habitable, selon Service-Public. Si l'une des parties refuse de venir ou de signer, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice (l'ancien huissier). Ce constat locatif est payé pour moitié par chacun, et le commissaire prévient les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours avant.

Dernier point utile : à la signature du bail, vous pouvez convenir d'une grille de vétusté. Elle sert à distinguer l'usure normale due au temps des dégradations, ce qui évite bien des discussions à la sortie.

Photographier le logement : la méthode pas à pas

Les photos complètent l'état des lieux, elles ne le remplacent pas. Le texte dit ce qui compte, l'image montre à quoi cela ressemblait. Notre guide sur la photo comme preuve et ses limites légales explique ce qui rend des images convaincantes en cas de litige. Ces habitudes rendent tes photos bien plus utiles :

1. Vue d'ensemble, puis détail : photographie chaque pièce depuis deux coins opposés, puis chaque défaut de près.
2. Montre l'échelle : pose un mètre ruban à côté des rayures, fissures et trous pour que la taille soit évidente.
3. Soigne la lumière : photographie en journée, lumières allumées. Les rayures au sol ressortent mieux avec la lampe du téléphone tenue bas, sur le côté.
4. Garde le même ordre : parcours le logement toujours dans le même sens. À la sortie, refais le même trajet pour comparer facilement.
5. Ajoute une vidéo : un tour lent du logement montre ce que les photos ratent, comme une porte qui ne ferme pas ou un évier qui se vide mal.
6. Garde les originaux : ne retouche pas les photos, n'ajoute pas de filtre et sauvegarde les fichiers ailleurs que sur ton téléphone.

Ton téléphone enregistre la date et l'heure de chaque prise de vue dans les métadonnées du fichier. Vérifie avant de commencer que l'horloge du téléphone est juste. Ces informations peuvent toutefois être modifiées après coup, comme le montre notre guide pour savoir si une photo est truquée. Les messageries les suppriment aussi souvent à l'envoi. Envoie donc les fichiers originaux par e-mail au propriétaire et à toi-même le jour de l'état des lieux : tu gardes ainsi une trace datée de ce que tu as transmis.

Le même réflexe vaut pour une location de vacances. Si tu photographies les dégâts dès ton arrivée et que tu préviens l'hôte par la messagerie de la plateforme, il sera plus facile de montrer qu'ils étaient déjà là. Notre article sur les arnaques Airbnb montre d'autres pièges à éviter.

Avant de signer l'état des lieux d'entrée, relis chaque ligne

Le document que te tend le propriétaire ou l'agence se lit ligne par ligne avant la signature. S'il manque quelque chose ou qu'une mention est fausse, ajoute-le par écrit sur le document, pas seulement à l'oral. Ne signe pas une mention « bon état » pour une pièce que tu n'as pas vérifiée, et note tes réserves dans la case prévue.

Méfie-toi de tout ce qui va au-delà d'une description, par exemple une ligne indiquant que tu repeindras ou que tu paieras le nettoyage de la moquette à la sortie. À notre avis, ce sont des engagements, pas des constats, et ils n'ont pas leur place dans un état des lieux. Si tu ne comprends pas ce que tu signes, pose la question avant.

Récupère ton exemplaire tout de suite. Si l'agence remplit l'état des lieux sur une tablette, demande un PDF qui contient toutes les photos. S'il n'y a pas d'état des lieux du tout, la section suivante explique quoi faire.

Tu découvres d'autres défauts après l'emménagement, comme une fenêtre qui ferme mal ou une prise qui ne marche pas ? Signale-les par écrit avec photos dès que tu les remarques, dans les dix jours prévus par la loi (pour le chauffage, tu as le premier mois de la période de chauffe). Garde ces messages avec ton état des lieux. Ce guide explique les bases et ne remplace pas un conseil juridique : en cas de désaccord, l'ADIL de ton département renseigne les locataires sur leurs droits.

Pas d'état des lieux d'entrée : ce qui se passe et que faire

Sans état des lieux, l'article 1731 du Code civil s'applique. D'après Service-Public, le locataire est alors considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives, et il doit le rendre dans cet état. Il ne peut y échapper qu'en prouvant le mauvais état de départ. Autrement dit, chaque défaut non noté risque de t'être reproché à la sortie.

Tout dépend toutefois de la raison de l'absence. Si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux, Service-Public indique que tu dois d'abord lui adresser une mise en demeure de le faire. S'il persiste malgré tout, c'est lui qui devra prouver en fin de bail qu'il t'a remis le logement en bon état d'usage. L'article 3-2 de la loi de 1989 va dans le même sens : la partie qui a fait obstacle à l'état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption.

Tu peux aussi faire appel à un commissaire de justice pour un constat locatif, dont les frais sont partagés. En attendant, documente toi-même le logement : photos de chaque pièce, vidéo, liste écrite des défauts, le tout envoyé au propriétaire le jour même par lettre recommandée ou par e-mail. Cela ne remplace pas un état des lieux signé, et le juge apprécie librement la valeur de ces éléments, mais c'est bien mieux que rien.

État des lieux de sortie : comment le préparer

À la sortie, le bailleur compare le logement avec ton état des lieux d'entrée. Selon Service-Public, l'état des lieux de sortie se fait sous la même forme que celui d'entrée et mentionne ta nouvelle adresse. Les différences dues à la vétusté ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. Si une agence s'en charge, tu ne paies aucun frais : une clause du bail qui te les impose est abusive.

Viennent ensuite les délais pour récupérer ton argent. D'après Service-Public, le dépôt de garantie est rendu dans un délai maximal d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois sinon. Chaque retenue doit être justifiée, par exemple par les états des lieux, des photos ou des devis. En cas de retard, la somme due augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Un peu de préparation rend ce rendez-vous bien moins stressant :

• Parcours le logement quelques jours avant avec ton état des lieux d'entrée et tes anciennes photos.
• Vide tout, pour qu'aucun défaut ne reste caché derrière un meuble ou un carton.
• Photographie le logement vide et propre juste avant le rendez-vous, dans le même ordre qu'à l'entrée, compteurs compris.
• Sois présent en personne, et viens si possible avec quelqu'un qui pourra décrire l'état plus tard.
• Rends toutes les clés, fais noter leur nombre sur le document et donne ta nouvelle adresse par écrit.

Si des retenues te semblent injustifiées, Service-Public propose un modèle de lettre pour les contester. Ton état des lieux d'entrée est alors ton meilleur argument : il montre quels défauts existaient déjà à ton arrivée. Notre guide pour récupérer sa caution détaille les retenues autorisées et les recours.

Des photos que ton propriétaire peut vérifier sur place

Une photo ordinaire montre l'état du logement, mais elle ne dit pas de façon fiable quand elle a été prise ni si elle a été modifiée depuis. C'est précisément ce problème que TrustCamera veut résoudre. Tu prends tes photos, et des vidéos de 20 secondes maximum, directement dans l'appli, et il est impossible d'importer des images depuis ta galerie. L'appli attribue à chaque photo ou vidéo un code de vérification.

Donne les codes au propriétaire ou à l'agence pendant l'état des lieux, par SMS ou notés sur le document. Ils peuvent les vérifier sur place, gratuitement dans le navigateur, sans compte. La vérification montre que le fichier n'a pas changé depuis la capture, quand il a été pris et à peu près où, à environ 10 km près, jamais la position exacte. Conserve malgré tout tes propres fichiers. Tu peux lire comment fonctionne TrustCamera avant ton prochain état des lieux.

Un code de vérification documente l'état du logement d'une façon que d'autres peuvent contrôler, et il peut te servir de trace. Il ne tranche pas un litige et ne remplace ni un état des lieux signé ni un conseil juridique. Il ne montre pas non plus si une scène a été arrangée ou si quelque chose est resté hors du cadre. L'appli n'est pas encore disponible : les versions Android et iOS arrivent bientôt.

Application état des lieux ou formulaire papier : ce qui compte

Papier ou appli, c'est le contenu qui compte. Un modèle imprimé et ton téléphone suffisent pour un état des lieux complet. Il existe aussi des applications d'état des lieux, certaines gratuites, et beaucoup d'agences remplissent le document sur tablette. Quel que soit l'outil, assure-toi de pouvoir répondre oui à ces questions :

• Peux-tu tout lire et ajouter tes propres remarques avant de signer ?
• Reçois-tu un exemplaire juste après le rendez-vous, idéalement un PDF avec toutes les photos ?
• Pourras-tu encore accéder aux photos après ton départ ?
• Les mentions et les photos sont-elles figées une fois que les deux parties ont signé ?

Ne signe jamais sur une tablette avant d'avoir vu tout le document. Et prends toujours tes propres photos, quel que soit l'outil du propriétaire. Tu as ainsi une copie qui ne dépend pas de son système. Rappelle-toi enfin que le décret de 2016 impose une présentation qui permet de comparer l'entrée et la sortie : un document unique à deux colonnes ou deux documents de même forme.

Combien de temps garder ton état des lieux d'entrée

Garde l'état des lieux d'entrée et tes photos pendant toute la durée du bail, même s'il dure des années, puis jusqu'à la restitution complète de ton dépôt de garantie. À la sortie, ils sont le seul moyen de montrer ce qui existait déjà. Range-les avec ton bail, en version numérique et sur papier.

Après ton départ, garde tout au moins le temps qu'un litige reste possible. Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d'un bail se prescrivent par trois ans, à compter du jour où l'intéressé a connu ou aurait dû connaître les faits. Pour un litige jusqu'à 5 000 €, Service-Public indique qu'une démarche amiable est obligatoire avant le juge : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur.

À notre avis, des copies numériques prennent si peu de place qu'il n'y a aucune raison de les effacer tôt. Garde-les au moins trois ans après la restitution de ton dépôt de garantie.

Questions fréquentes sur l'état des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire ?

Oui. La loi du 6 juillet 1989 prévoit un état des lieux à la remise des clés et à leur restitution, pour un logement loué vide, meublé ou en bail mobilité. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf si le propriétaire a refusé de le faire. Il vaut donc mieux l'exiger, ou au minimum documenter soi-même le logement.

Qui remplit le document le jour de l'entrée ?

En général, le propriétaire ou l'agence apporte le formulaire et vous faites la visite ensemble. Tu peux ajouter tes propres remarques et réserves, et tu as intérêt à le faire, car le bailleur peut passer à côté de détails importants pour toi. Si l'une des parties refuse de venir ou de signer, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice, à frais partagés.

Que faire si je découvre un défaut après l'emménagement ?

Écris au propriétaire dès que tu le remarques, avec photos et date. La loi te laisse dix jours après l'état des lieux pour demander à le compléter, et le premier mois de la période de chauffe pour le chauffage. Garde ces messages avec ton état des lieux, pour montrer à la sortie que tu as signalé le défaut tôt.

Faut-il être présent le jour de la sortie ?

Oui, si tu le peux. L'état des lieux se fait de façon contradictoire, en présence des deux parties. Être là te permet de voir ce que le bailleur note, de montrer tes photos d'entrée et de faire inscrire ton désaccord. Attention : si un commissaire de justice fait le constat, ses constatations s'imposent même si tu n'es pas là. Si le propriétaire ne vient pas au rendez-vous fixé par un commissaire de justice, tu peux lui rendre les clés par lettre recommandée.

Existe-t-il une appli gratuite pour ce document ?

Oui, plusieurs applications proposent des modèles d'état des lieux, certaines gratuitement, et la loi accepte un document électronique. L'outil compte moins que le résultat : tu dois pouvoir tout relire avant de signer et recevoir aussitôt un exemplaire avec toutes les photos. Pour la plupart des locations, un modèle imprimé et l'appareil photo de ton téléphone suffisent.

Des photos suffisent-elles sans document signé ?

Les photos aident beaucoup, mais un état des lieux signé par les deux parties pèse généralement plus lourd, car il montre que le bailleur a constaté le même état que toi. Utilise les deux. Si le propriétaire refuse de signer, envoie-lui tes photos et ta liste le jour même, par lettre recommandée ou par e-mail, pour garder une trace datée.

Pour finir : un état des lieux d'entrée précis protège ton dépôt de garantie

Un état des lieux d'entrée prend une heure ou deux, et il peut t'éviter une longue dispute sur ton dépôt de garantie. Fais le tour pièce par pièce, décris chaque défaut avec son emplacement et sa taille, photographie-le et ne signe que ce qui est exact. Si tu découvres autre chose, tu as dix jours pour demander au propriétaire de compléter le document.

À la sortie, refais le tour avec ton ancien état des lieux avant le rendez-vous, photographie tout à nouveau et sois présent. Garde tes documents au moins trois ans après la restitution de ton dépôt de garantie. En cas de désaccord, l'ADIL de ton département et la commission départementale de conciliation sont les premiers interlocuteurs.