Récupérer sa caution : délais, retenues abusives et recours

Récupérer sa caution, appelée en droit dépôt de garantie, suit des règles précises. Tu rends les clés en indiquant ta nouvelle adresse. Le propriétaire a ensuite 1 mois pour te rembourser si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois dans le cas contraire. Il ne peut retenir que des sommes justifiées, jamais l'usure normale, et chaque mois de retard lui coûte une pénalité.

Beaucoup de litiges portent moins sur le droit que sur les faits. Cette tache sur la moquette était-elle là le premier jour ? Une peinture passée relève-t-elle de la vétusté ou d'une dégradation ? Chez TrustCamera, nous développons une appli photo dont chaque capture peut être vérifiée. Nous réfléchissons donc beaucoup à la façon de documenter l'état d'un logement pour que les deux parties puissent le vérifier. Ce guide s'appuie sur la loi du 6 juillet 1989 et sur les fiches de Service-Public, à jour au 1er octobre 2026.

Récupérer sa caution : l'essentiel en bref

Selon Service-Public, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai de 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois sinon. Il peut en déduire les loyers impayés et les dégradations, à condition de les justifier. La vétusté reste à sa charge.

Le montant est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et à 2 mois pour un meublé. Avec un bail mobilité, aucun dépôt de garantie n'est permis. Le dépôt se verse à la signature du bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement. En droit, la « caution » désigne d'ailleurs la personne qui se porte garante pour toi : Service-Public parle d'une appellation erronée pour le dépôt.

Avant même de signer, un point à vérifier : le dépôt de garantie se verse à la signature du bail, avec le premier loyer et, s'il y a une agence, ses frais de mise en location. Exiger d'autres sommes pour signer est interdit. Une demande de virement avant la visite ou avant le bail est un signal d'arnaque classique. Notre guide sur les arnaques à la location d'appartement montre comment repérer une fausse annonce avant de verser quoi que ce soit.

Retenue sur caution : vétusté ou dégradation ?

Tout se joue entre la dégradation et la vétusté. Selon Service-Public, la vétusté correspond à l'usure naturelle due à un usage normal et prolongé du logement, comme une peinture dont la couleur a passé ou un revêtement de sol usé. Elle reste à la charge du propriétaire, même quand la réparation figure sur la liste des réparations locatives. Les différences dues à la vétusté ne peuvent donc entraîner aucune retenue sur le dépôt de garantie.

Les détériorations dues à ta négligence ou à un manque d'entretien sont en revanche à ta charge : un trou dans le mur, une porte enfoncée, une moquette brûlée, un parquet abîmé. Tu réponds aussi des dégâts causés par les personnes qui vivent avec toi, celles que tu héberges ou un artisan venu à ta demande. Pour y échapper, tu dois montrer par tout moyen que tu n'en es pas responsable.

Pendant le bail, l'entretien courant et les menues réparations t'incombent. La liste des réparations locatives publiée par Service-Public cite par exemple les petits raccords de peinture, le rebouchage des trous laissés par des tableaux, le remplacement des joints de douche ou le nettoyage du calcaire. Si tu ne les as pas faits, le propriétaire peut en retenir le coût. Le ménage suit la même logique, puisque plafonds, murs et cloisons doivent rester propres.

Pour trancher entre usure et dégât, le bail peut prévoir une grille de vétusté. Elle fixe pour chaque matériau une durée de vie théorique et un coefficient de réduction annuel, si bien que ta part varie avec ta durée d'occupation. Sans grille, l'appréciation se fait au cas par cas et, en cas de désaccord, c'est le juge qui tranche. Chaque retenue doit de toute façon être justifiée : états des lieux, photos, constat d'un commissaire de justice, devis ou factures.

Des dégâts déjà présents à ton arrivée ne sont pas à ta charge, mais il faut pouvoir le montrer des années plus tard. À notre avis, le moyen le plus pratique reste un état des lieux d'entrée détaillé, complété par des photos datées. Notre guide sur l'état des lieux d'entrée détaille ce qu'il faut vérifier pièce par pièce. Service-Public précise d'ailleurs que l'état des lieux peut être illustré d'images. Notre guide sur la photo comme preuve explique comment prendre des clichés qui tiennent la route en cas de litige.

Délai de restitution du dépôt de garantie : 1 ou 2 mois

Les délais sont fixés par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ils courent à partir du jour où tu rends les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. À ce moment, tu indiques au propriétaire ou à l'agence ta nouvelle adresse. Selon Service-Public, les mêmes délais valent pour un logement vide et pour un meublé.

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme

Quand l'état des lieux de sortie correspond à celui d'entrée, le propriétaire a 1 mois au maximum pour te rendre le dépôt. Il peut quand même déduire des sommes encore dues, comme un loyer impayé, à condition qu'elles soient « dûment justifiées », selon les termes de l'article 22. Le même article précise que le dépôt ne porte pas intérêt à ton profit et ne peut pas être révisé pendant le bail.

2 mois si l'état des lieux montre des différences

Si l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences avec celui d'entrée, le délai passe à 2 mois. C'est le cas typique d'une retenue pour dégradations ou pour travaux locatifs non faits. Le propriétaire doit alors te remettre des justificatifs : devis ou factures, photos, états des lieux, éventuellement le constat d'un commissaire de justice. À notre avis, une simple estimation donnée à l'oral ne suffit pas.

Copropriété : une provision plafonnée au cinquième du dépôt

Si le logement se trouve dans une copropriété, le propriétaire peut garder une provision en attendant l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. D'après l'article 22, elle ne peut pas dépasser le cinquième du dépôt de garantie et doit reposer sur des justificatifs. Le solde t'est versé dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Le propriétaire et toi pouvez aussi convenir de tout solder immédiatement.

Retard : 10 % du loyer par mois commencé

Passé le délai, l'article 22 majore le montant dû de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Avec un loyer de 800 € hors charges et trois mois de retard, la pénalité atteint ainsi 240 €. Elle n'est pas due si le retard vient du fait que tu n'as pas transmis ta nouvelle adresse. Si le logement a été vendu pendant le bail, c'est le nouveau propriétaire qui doit te rembourser.

Contester une retenue sur caution, étape par étape

Si le décompte arrive et que certaines retenues te paraissent injustes, avance calmement et par écrit. Pour récupérer sa caution sans perdre de temps, mieux vaut suivre cet ordre, qui te laisse aussi une trace datée de chaque échange :

1. Rendre les clés proprement : en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, en donnant ta nouvelle adresse et ton RIB.
2. Comparer les deux états des lieux : repère chaque poste qui relève de la vétusté, d'un dégât déjà noté à l'entrée ou d'un montant sans justificatif.
3. Réunir tes preuves : photos et vidéos d'entrée et de sortie, états des lieux signés, factures de ménage ou de petites réparations, messages échangés.
4. Demander les justificatifs manquants : réclame par écrit les devis, factures ou photos sur lesquels le propriétaire s'appuie.
5. Contester par lettre recommandée : liste chaque retenue contestée, explique pourquoi, joins tes preuves et fixe une date de remboursement.

Service-Public propose un modèle de lettre pour contester la facture de travaux de remise en état, et un autre pour demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué. Ce second courrier sert de mise en demeure, avec la pénalité de retard. Reste factuel et poli. Une lettre n'assure pas le remboursement, mais elle donne au propriétaire une occasion claire de corriger son décompte. Plus tard, elle montre aussi ce que tu as demandé, et quand.

Caution non rendue : conciliation, CDC et juge

Si le propriétaire ignore ta mise en demeure, la suite dépend du montant. Sous 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge, précise Service-Public. Tu as le choix entre un conciliateur de justice (gratuit), la commission départementale de conciliation (gratuite) et un médiateur civil (payant). Au-delà de 5 000 €, tu peux saisir le juge directement, même si la voie amiable reste ouverte. Dans tous les cas, tu as 3 ans pour agir à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu.

La commission départementale de conciliation réunit à parts égales des représentants des propriétaires et des locataires. Elle traite notamment les litiges sur le dépôt de garantie et sur les états des lieux, pour un logement loué comme résidence principale. Tu saisis celle du département du logement, avec le bail, les états des lieux et tes échanges. Attention : si tu renonces à une partie du dépôt dans un accord signé, tu ne pourras plus la réclamer devant le juge.

En cas d'échec, tu saisis le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Pour un conseil sur ton cas, l'ADIL de ton département (agence départementale d'information sur le logement) fait partie des interlocuteurs que cite Service-Public. Ce guide reste une information générale, pas un conseil juridique.

Autre situation : le « propriétaire » a disparu avec ton argent avant même ton entrée dans les lieux. Ce n'est plus un litige sur le dépôt de garantie, mais probablement une escroquerie. Notre guide pour porter plainte pour une arnaque au logement détaille les premières démarches. Si l'annonce venait de Leboncoin, notre guide sur les arnaques Leboncoin explique aussi comment réagir quand on a déjà payé.

Photos d'entrée et de sortie vérifiables par les deux parties

Dans un litige sur la caution, ce que tu peux montrer pèse plus que tes souvenirs. À l'entrée comme à la sortie, photographie chaque pièce : sols, murs, plafonds, fenêtres, salle de bains et cuisine. Ajoute des gros plans de chaque défaut, avec un objet dans le cadre pour l'échelle, et les relevés des compteurs. Une courte vidéo montre mieux qu'une série de photos comment les pièces s'enchaînent.

Selon Service-Public, tu peux demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Photographie donc vite tout ce que le document a oublié. Ces images complètent l'état des lieux, elles ne le remplacent pas.

Les photos de téléphone ordinaires ont une faiblesse. La date et le lieu inscrits dans leurs métadonnées s'effacent ou se modifient facilement, comme le montre notre guide sur les métadonnées photo. Si le propriétaire affirme que tes clichés ont été pris plus tard, c'est vite parole contre parole. En cas de procès, le juge apprécie librement les preuves qu'on lui soumet.

C'est le problème sur lequel nous travaillons chez TrustCamera. Tu prends tes photos et vidéos directement dans l'appli, sans import depuis la galerie, et chaque capture reçoit un code de vérification. Remets les codes au propriétaire ou à l'agence dès l'état des lieux, pour qu'ils puissent les vérifier gratuitement dans le navigateur, sans compte. Ils voient que le fichier n'a pas changé depuis la capture, quand il a été pris et à peu près où, à environ 10 km près, jamais à l'adresse exacte.

Conserve en parallèle les originaux sur ton téléphone ou ton ordinateur. Une capture avec code de vérification documente l'état du logement d'une façon que d'autres peuvent vérifier, et elle peut t'aider comme élément de preuve. Elle ne tranche pas le litige et ne montre pas si une scène a été arrangée ou si un défaut est resté hors champ. L'appli TrustCamera pour Android et iOS n'est pas encore sortie, elle arrive bientôt. Le principe est expliqué sur notre page d'accueil.

Questions fréquentes sur la restitution de la caution

Quel est le délai pour récupérer sa caution ?

Le propriétaire a 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et 2 mois s'il montre des différences. Dans une copropriété, il peut garder une provision limitée au cinquième du dépôt jusqu'à l'approbation des comptes de l'immeuble. Le délai court à partir du jour où tu rends les clés.

Le propriétaire peut-il retenir la caution sans justificatif ?

Non. La loi exige que les sommes déduites soient dûment justifiées. Selon Service-Public, le propriétaire doit te remettre des documents comme les états des lieux, des photos, un constat de commissaire de justice, des devis ou des factures. S'ils manquent, demande-les par écrit, puis conteste la retenue par lettre recommandée si rien ne vient.

La vétusté peut-elle être déduite du dépôt de garantie ?

Non. La vétusté est l'usure naturelle due à un usage normal et prolongé, comme une peinture passée ou un sol usé. Elle reste à la charge du propriétaire et ne peut pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté, si le bail en prévoit une, aide à faire la part entre usure et dégradation.

Que faire si le propriétaire ne rend pas la caution ?

Envoie-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en réclamant le dépôt et la pénalité de retard, soit un dixième du loyer hors charges par mois de retard commencé. Sans réponse, passe par un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation ou un médiateur. Sous 5 000 €, cette étape est obligatoire avant de saisir le juge.

Peut-on payer son dernier loyer avec la caution ?

Non. Selon Service-Public, tu dois payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du bail, et déduire le dépôt de garantie du dernier loyer est illégal. Le propriétaire peut alors refuser la quittance, pratiquer une saisie conservatoire sur ton compte sans passer par le juge, ou demander des dommages et intérêts.

Comment récupérer sa caution sans état des lieux ?

Sans état des lieux d'entrée, tu es en principe considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Si le propriétaire a refusé de le faire malgré une mise en demeure, c'est à lui de prouver le bon état initial. Sans état des lieux de sortie, tu es considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Si l'état des lieux amiable est impossible, un commissaire de justice le dresse, même en l'absence du propriétaire, et ses constatations s'imposent à vous deux.

Combien de temps a-t-on pour réclamer sa caution en justice ?

Tu peux saisir le juge des contentieux de la protection pendant 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu. Mieux vaut ne pas attendre : tes preuves sont plus faciles à rassembler tant que le départ est récent, et une conciliation prend aussi du temps.

Bilan : récupérer sa caution se prépare dès l'état des lieux d'entrée

Le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai de 1 mois après la remise des clés, ou de 2 mois si l'état des lieux de sortie diffère de celui d'entrée. Il peut retenir les impayés, les dégradations et les réparations locatives non faites, à condition de les justifier, mais jamais la vétusté. Chaque mois de retard ajoute une pénalité d'un dixième du loyer hors charges, selon l'article 22 de la loi de 1989.

La plupart des litiges se jouent sur les preuves. Un état des lieux d'entrée détaillé, des photos de chaque pièce au début et à la fin du bail et une contestation écrite précise te mèneront plus loin que n'importe quelle discussion. Si le propriétaire refuse toujours, la conciliation et le juge des contentieux de la protection sont là pour ce genre de litige.