Borg terugkrijgen: termijn, inhoudingen en wat je kunt doen

Je borg terugkrijgen gaat in Nederland volgens vaste termijnen: de verhuurder betaalt de borg binnen veertien dagen na het einde van het huurcontract terug. Houdt hij geld in voor schade of achterstallige huur, dan krijg je het restant binnen dertig dagen, samen met een schriftelijke kostenspecificatie. Normale slijtage komt niet voor jouw rekening. Leg daarom de staat van de woning bij intrek en vertrek vast, en vraag je geld schriftelijk terug als het uitblijft.

Vaak draait een conflict over de borg niet om de wet, maar om feiten. Zat die kras in het laminaat er al bij de sleuteloverdracht? Is een verkleurde muur slijtage of schade? Bij TrustCamera bouwen we een camera-app voor foto's die iedereen kan controleren. Daarom houden we ons veel bezig met de vraag hoe je de staat van een woning zo vastlegt dat beide partijen het kunnen nagaan. Dit overzicht volgt het Burgerlijk Wetboek en de uitleg van Het Juridisch Loket, zoals die gelden in oktober 2026.

Borg terugkrijgen: het belangrijkste op een rij

Volgens artikel 7:261b BW bedraagt de borg bij huurcontracten vanaf 1 juli 2023 hoogstens twee keer de kale huur. Voor oudere contracten noemt de Rijksoverheid een maximum van drie maanden kale huur. De verhuurder betaalt hem binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terug. Verrekent hij kosten voor schade of onbetaalde huur, dan heeft hij dertig dagen en moet hij je schriftelijk een volledige kostenspecificatie geven.

Hoeveel je van je borg terugkrijgt, hangt dus af van de inhoudingen. Het overzicht hieronder zet de posten op een rij die vaak in een afrekening staan. In jouw geval tellen ook je huurcontract en de staat van de woning mee.

Eén ding vooraf: controleer of de verhuurder echt bestaat voordat je borg betaalt. De Fraudehelpdesk waarschuwt voor oplichters die woonruimte aanbieden, om borg, bemiddelingskosten of een paar maanden huur vragen en na de betaling niets meer van zich laten horen. Kun je de woning op geen enkele manier vooraf bekijken, ga dan volgens de helpdesk niet met die verhuurder in zee.

Wij zouden borg pas betalen na een bezichtiging ter plaatse en een getekend contract met de echte eigenaar of diens makelaar. Ook dat is geen garantie: volgens de Fraudehelpdesk huren oplichters soms een woning voor een week of weekend om hem te laten zien. Ga daarom ook op een ander moment van de dag langs en probeer de huidige bewoner te spreken. Welke signalen daarbij horen, lees je in onze gids over oplichting bij huurwoningen.

Borg terugbetalen: de termijn van 14 of 30 dagen

Voor huurwoningen en kamers legt artikel 7:261b BW vast hoe snel de borg terug moet. Zonder verrekening betaalt de verhuurder de borg binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terug. Is er schade waarvoor jij aansprakelijk bent, dan krijg je binnen dertig dagen het restant, na aftrek van aantoonbaar gemaakte herstelkosten. Hetzelfde geldt als je nog huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding moet betalen.

Bij elke verrekening moet de verhuurder je schriftelijk informeren en een volledige kostenspecificatie geven. Volgens Het Juridisch Loket moet hij met een rekening laten zien dat het bedrag klopt dat hij voor herstel inhoudt. Een korte mail met “we houden € 400 in voor schade” voldoet daar in onze ogen niet aan. Vraag om de rekeningen als ze ontbreken.

Al bij het begin van de huur moet je weten waar je aan toe bent. Volgens artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap geeft de verhuurder je schriftelijk informatie over de hoogte van de borg. Daarin staat ook hoe en binnen welke termijnen bij het einde van de huur wordt vastgesteld wat je terugkrijgt. Verder hoort hij je de contactgegevens van het meldpunt van je gemeente te geven. Een hogere borg vragen dan de wet toestaat, is volgens hetzelfde artikel in strijd met goed verhuurderschap.

Let op hoe je rekent: de termijn loopt vanaf het einde van de huurovereenkomst, niet vanaf je eerste bericht aan de verhuurder. Het Juridisch Loket schrijft dat je de borg kunt terugvragen vanaf twee weken na het einde van je huurcontract. Wie zijn borg wil terugkrijgen, hoeft dus niet maanden te wachten. Heb je na veertien dagen geen geld en geen uitleg, dan kun je de verhuurder schriftelijk aanspreken.

Normale slijtage of schade: wat de verhuurder mag inhouden

Of je je volledige borg terugkrijgt, hangt vaak af van de grens tussen schade en normale slijtage. Is er bij het begin van de huur een beschrijving van de woning gemaakt, dan lever je de woning volgens artikel 7:224 BW op in de staat die daarin staat. Uitgezonderd zijn toegestane veranderingen en wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Volgens Het Juridisch Loket hoeft een badkamer van vijftien jaar oud niet meer in perfecte staat te zijn. Normale slijtage hoef je niet te herstellen, schade die jij veroorzaakt wel.

Die beschrijving heet in de praktijk de opnamestaat. Volgens Het Juridisch Loket moeten daarin alle delen van de woning beschreven staan; alleen “de woning is in goede staat” geldt niet als opnamestaat. Verplicht is een opnamestaat niet. Ontbreekt hij en heb je op of na 1 augustus 2003 getekend, dan mag je de woning achterlaten zoals hij nu is. Je moet hem wel schoon opleveren en het dagelijks onderhoud hebben gedaan.

Veranderingen draai je in dat geval alleen terug als de verhuurder kan bewijzen dat jij iets hebt veranderd en dat de woning daardoor slechter is geworden. Voor contracten van vóór 1 augustus 2003 gaat de wet er volgens Het Juridisch Loket van uit dat de woning in goede staat was toen je erin kwam. Dan ligt het aan jou om te bewijzen dat dat niet zo was. Hoe die regels in jouw situatie uitpakken, is een juridische vraag waarover je advies kunt vragen.

Herstelkosten moeten redelijk zijn. Is alleen de handgreep van een deur kapot, dan mag de verhuurder volgens Het Juridisch Loket niet de kosten van de hele deur vragen. Ook artikel 7:261b BW spreekt van aantoonbaar gemaakte kosten voor het herstel van de schade. Lijkt een bedrag hoog, vraag dan om de offerte of factuur.

Stuurt de verhuurder foto's van schade, leg ze dan naast je eigen beelden van dezelfde plek. Komt een foto je vreemd voor, bijvoorbeeld omdat de vloer of het raam niet bij jouw woning past, dan helpen de methoden om een foto te controleren op echtheid.

Voorinspectie en eindinspectie: zo voorkom je inhoudingen

Wie zijn hele borg wil terugkrijgen, kan veel conflicten voorkomen met de inspecties aan het einde van de huur. Volgens Het Juridisch Loket mag de verhuurder de woning controleren voordat je contract stopt. Meestal zijn er twee controles: de voorinspectie, vaak twee weken of langer voor het einde, en de eindinspectie kort voor het einde. Na de voorinspectie krijg je een rapport met wat je moet herstellen of terugdraaien, vaak met de kosten als je dat niet doet.

Doet de verhuurder een voorinspectie, dan betaal je alleen herstelkosten als hij op tijd controleert en duidelijk zegt wat je moet herstellen. Ook moet je de kans krijgen om de reparaties zelf uit te voeren. Pas als bij de eindinspectie blijkt dat je ze niet hebt gedaan, mag hij kosten vragen. Bij de eindinspectie mag hij geen nieuwe punten opvoeren, behalve gebreken die hij bij de voorinspectie niet kon zien, zoals een scheur in het behang achter een grote kast.

Zonder voorinspectie betaal je alleen wat het je zelf had gekost om de reparatie te doen. De verhuurder mag dan bijvoorbeeld wel de verf rekenen, maar niet de schilder. Ben je het niet eens met het inspectierapport, teken het dan niet en vraag advies, raadt Het Juridisch Loket aan. Maak bij beide inspecties zelf foto's van elke ruimte, zodat je later kunt laten zien wat er wel en niet is besproken. Een checklist en fototips voor de oplevering vind je in onze gids over oplevering van een huurwoning.

Borg terugkrijgen in vijf stappen

Komt de afrekening binnen en kloppen er posten niet, of komt er helemaal niets? Werk de punten dan rustig en schriftelijk af. Zo vergroot je de kans dat je je borg alsnog terugkrijgt, en houd je de termijnen uit de wet in de gaten:

1. Afrekening controleren: Vergelijk elke post met je huurcontract, de opnamestaat en het rapport van de voorinspectie. Markeer alles wat op slijtage, oude schade of een onverklaard bedrag lijkt.
2. Bewijs verzamelen: Zet foto's en video's van intrek en vertrek, de getekende rapporten, bonnetjes van schoonmaak of reparaties en je berichten met de verhuurder bij elkaar.
3. Specificatie opvragen: Ontbreken rekeningen of een volledige kostenspecificatie, vraag die dan schriftelijk op.
4. Brief sturen: Noem elke inhouding die je betwist, leg uit waarom, voeg kopieën van je bewijs toe en vraag om betaling vóór een vaste datum.
5. Verzending bewijzen: Bewaar een kopie van je brief en het bewijs dat hij is aangekomen.

Voor de brief kun je de gratis voorbeeldbrief terugvragen borg huur van Het Juridisch Loket gebruiken. Die is bedoeld voor wie de woning zonder schade heeft opgeleverd en geen huurachterstand heeft. Verstuur hem per post of e-mail. Reageert de verhuurder schriftelijk, dan is dat volgens Het Juridisch Loket al genoeg bewijs dat hij je brief heeft ontvangen. Komt er geen reactie, stuur de brief dan aangetekend.

Blijf zakelijk en vriendelijk. Een brief is geen garantie op terugbetaling, maar geeft de verhuurder een duidelijke kans om fouten te herstellen. Komt het later tot een procedure, dan laat dezelfde brief zien wat je wanneer hebt gevraagd. Hoe preciezer je per inhouding uitlegt waarom je het niet eens bent, hoe makkelijker anderen het kunnen nagaan.

Verhuurder betaalt borg niet terug: wat nu?

Heb je je aan alle afspraken gehouden en krijg je je borg toch niet terug, dan is de brief de eerste stap. Blijft een reactie uit of gaat de verhuurder niet akkoord, dan raadt Het Juridisch Loket aan om advies te vragen aan je rechtsbijstandverzekeraar of aan een van zijn juristen. Het Juridisch Loket is gratis te bellen via 0800-8020, van maandag tot en met vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur. Persoonlijk advies is bedoeld voor mensen met een laag inkomen en weinig spaargeld.

Helpt ook dat niet en wil je je borg toch terugkrijgen, dan kun je naar de kantonrechter. Volgens de Rechtspraak behandelt de kantonrechter onder meer huurzaken en zaken onder € 25.000, en is een advocaat daar niet verplicht. Je start de procedure met een dagvaarding, die een gerechtsdeurwaarder aan de verhuurder uitreikt. Daar horen kosten bij, zoals griffierecht en de kosten van de deurwaarder. De rechter kan bepalen dat de partij die verliest de proceskosten van de ander geheel of gedeeltelijk betaalt.

Vraagt een verhuurder bij een contract vanaf 1 juli 2023 meer dan twee keer de kale huur aan borg, of krijg je geen informatie over de borg, dan kun je dat melden bij het meldpunt goed verhuurderschap van je gemeente. Elke gemeente moet zo'n meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag, op grond van artikel 4 van de Wet goed verhuurderschap. Een melding vervangt geen procedure: je geld krijg je terug via de verhuurder of via de rechter.

Een heel andere situatie ontstaat als de “verhuurder” met je borg is verdwenen voordat je ooit in de woning hebt gewoond. Dan gaat het waarschijnlijk niet om een geschil over de borg, maar om oplichting. Doe dan aangifte bij de politie en meld het bij de Fraudehelpdesk. Hoe je aangifte doet en wat je verder meteen regelt, lees je in onze gids opgelicht bij een huurwoning.

Foto's bij in- en uittrekken die beide partijen kunnen controleren

In een conflict over de borg telt wat je kunt laten zien, niet wat je je herinnert. Fotografeer bij intrek en vertrek elke ruimte: vloeren, muren, ramen, badkamer en keuken. Maak close-ups van bestaande schade, met een voorwerp in beeld voor de schaal. Een korte video laat beter zien hoe ruimtes in elkaar overlopen dan losse foto's. Leg ook de meterstanden en het aantal sleutels vast. Goede foto's vergroten de kans dat je je borg volledig terugkrijgt.

Gewone telefoonfoto's hebben één zwakke plek. Datum en locatie in de metadata zijn in een paar seconden aan te passen. Beweert de verhuurder dat je foto's later zijn gemaakt, dan wordt het al snel jouw woord tegen het zijne. Hoe je foto's maakt en bewaart zodat ze in een geschil zo sterk mogelijk staan, lees je in onze gids over een foto als bewijs.

Aan dat probleem werken we bij TrustCamera. Je maakt foto's en video's direct in de app, en elke opname krijgt een controlecode. Geef de codes bij de oplevering meteen aan je verhuurder of beheerder, zodat die ze direct gratis in de browser kan controleren, zonder account. Daar ziet hij dat het bestand sinds de opname niet is veranderd, wanneer het is gemaakt en ongeveer waar, op ongeveer 10 km nauwkeurig en nooit de exacte positie.

Houd ook zelf een kopie van alle foto's achter de hand. Zo'n opname met controlecode legt de staat van de woning controleerbaar vast en kan je helpen als bewijs. Een geschil beslist zo'n opname niet, en of iets in scène is gezet of bewust buiten beeld is gehouden, is er niet aan te zien. De app is nog niet beschikbaar; de versies voor Android en iOS verschijnen binnenkort. Hoe de controle werkt, lees je bij zo werkt TrustCamera.

Veelgestelde vragen over borg terugkrijgen

Hoe lang mag een verhuurder doen over het terugbetalen van de borg?

Volgens artikel 7:261b BW betaalt de verhuurder de borg binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terug. Verrekent hij kosten voor schade, onbetaalde huur of servicekosten, dan moet het restant binnen dertig dagen terug zijn. De termijn begint bij het einde van het contract, niet bij jouw eerste bericht.

Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?

Bij een huurcontract vanaf 1 juli 2023 hoogstens twee keer de kale huur, dus de huur zonder servicekosten en zonder kosten voor gas, water en licht. Dat staat in artikel 7:261b BW. Een hogere borg vragen is volgens de Wet goed verhuurderschap in strijd met goed verhuurderschap; je kunt dat melden bij het meldpunt van je gemeente. Voor contracten van vóór 1 juli 2023 noemt de Rijksoverheid maximaal drie maanden kale huur.

Wat mag de verhuurder van de borg inhouden?

Achterstallige huur, onbetaalde servicekosten of energieprestatievergoeding en aantoonbaar gemaakte kosten voor het herstel van schade die jij hebt veroorzaakt. Normale slijtage valt daar niet onder, en gebreken die er bij intrek al waren ook niet. Bij elke inhouding hoort een schriftelijke, volledige kostenspecificatie.

Wat als mijn verhuurder geen kostenspecificatie stuurt?

Artikel 7:261b BW eist bij elke verrekening een schriftelijke melding met een volledige kostenspecificatie. Vraag die specificatie en de rekeningen schriftelijk op en noem een datum. Blijft het stil, vraag dan advies aan je rechtsbijstandverzekeraar of Het Juridisch Loket voordat je verdere stappen zet.

Verhuurder betaalt borg niet terug: wat kan ik doen?

Stuur eerst een brief of e-mail waarin je de borg terugvraagt en een datum noemt; Het Juridisch Loket heeft daar een gratis voorbeeldbrief voor. Reageert de verhuurder niet, stuur de brief dan aangetekend en vraag advies aan je rechtsbijstandverzekeraar of Het Juridisch Loket. Daarna blijft de kantonrechter over, waar een advocaat niet verplicht is.

Moet ik normale slijtage betalen?

Nee. Volgens artikel 7:224 BW hoef je niet te herstellen wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd, en ook Het Juridisch Loket zegt dat je normale slijtage niet hoeft te herstellen. Waar slijtage ophoudt en schade begint, hangt af van de situatie. Daarom zijn foto's van intrek en vertrek zo nuttig.

Wat als er bij intrek geen opnamestaat is gemaakt?

Heb je op of na 1 augustus 2003 getekend en is er geen opnamestaat, dan mag je de woning volgens Het Juridisch Loket achterlaten zoals hij nu is. Je moet hem wel schoon opleveren en het dagelijks onderhoud hebben gedaan. Veranderingen draai je alleen terug als de verhuurder kan bewijzen dat jij ze hebt aangebracht en dat de woning er slechter van is geworden.

Conclusie: borg terugkrijgen begint bij de sleuteloverdracht

De regels zijn in Nederland duidelijk: de borg is bij nieuwe contracten hoogstens twee keer de kale huur en komt binnen veertien dagen terug. Verrekent de verhuurder kosten, dan heeft hij dertig dagen en geeft hij een volledige specificatie. Achterstallige huur en aantoonbare herstelkosten voor schade mag hij inhouden, normale slijtage niet.

Veel conflicten draaien om bewijs. Een opnamestaat, foto's van elke ruimte bij intrek en vertrek en een zakelijke brief met een datum brengen je verder dan elke discussie. Komt het geld dan nog niet, dan helpen Het Juridisch Loket, je rechtsbijstandverzekeraar en zo nodig de kantonrechter.