Oplevering huurwoning: checklist en fototips voor huurders

Bij de start van je huur loop je samen met de verhuurder of de opzichter door de woning en leg je de staat van elke ruimte vast, nog voordat je spullen binnen zijn. Noteer elke kras, vlek en elk kapot onderdeel met plek en grootte, maak er foto's van en teken het opleveringsrapport alleen als het klopt met wat je ziet. Bewaar een kopie: bij vertrek is die beschrijving de maatstaf voor de oplevering van huurwoningen, ook als het om je borg gaat.

Sla je dit over, dan wordt een deuk in de vloer twee jaar later jouw woord tegen dat van de verhuurder. Bij TrustCamera bouwen we een camera-app voor foto's die iedereen kan controleren, dus we denken veel na over wat een vastgelegde staat geloofwaardig maakt. Hieronder vind je een checklist per kamer, tips voor foto's, wat er bij de voorinspectie en eindinspectie gebeurt en wat de wet zegt over opnamestaat en borg. We verwijzen daarbij naar officiële bronnen.

Wat is een opnamestaat bij intrek?

Een opnamestaat, ook opleveringsrapport genoemd, beschrijft hoe de woning eruitziet op het moment dat je erin trekt. Jij en de verhuurder lopen kamer voor kamer rond, noteren bestaande schade, zetten er allebei een handtekening onder en houden elk een kopie. Foto's en video ondersteunen de tekst. Bij de oplevering van huurwoningen wordt de woning bij vertrek met dit document vergeleken.

Plan die ronde als het kan vóór de verhuizers komen. Meubels en dozen verbergen precies wat je wilt zien: vlekken in de vloerbedekking, beschadigde plinten, gebarsten tegels achter het toilet. Laat de verhuurder je bij de sleuteloverdracht maar even rondkijken, loop dan zelf zodra je de sleutels hebt grondig rond en stuur je aantekeningen nog dezelfde dag op.

Bij een nieuwe huurwoning hoort de sleuteloverdracht niet het eerste moment te zijn waarop je de woning of de verhuurder ziet. Controleer vooraf dat beide echt bestaan, met een bezichtiging ter plekke. Moet je borg of huur betalen voordat je binnen bent geweest en een huurcontract hebt getekend, stop dan.

Welke signalen daarbij horen, lees je in onze gids over oplichting bij huurwoningen en nepverhuurders. Heb je al betaald, lees dan opgelicht bij een huurwoning: melding en aangifte. Twijfel je aan de advertentiefoto's, dan helpen de methodes uit foto controleren op echtheid.

Checklist oplevering huurwoning: kamer voor kamer

Een goede checklist voor de oplevering van huurwoningen dekt elk oppervlak, elke voorziening en elk apparaat, plus sleutels en buitenruimtes. Gebruik deze tabel als basis en vul aan met wat jouw woning heeft, zoals een zolder, een berging of een tuin.

Wees concreet. “Vloer beschadigd” helpt je over twee jaar niet, “Slaapkamer 2, laminaat bij de kastdeur, kras van ongeveer 8 cm” wel. Staat iets goed, schrijf dan “geen schade” in plaats van de regel leeg te laten. Test ook in plaats van alleen te kijken: draai elke kraan open, trek door, open elk raam en zet elke kookzone aan.

Oplevering huurwoning: wat de wet zegt over opnamestaat en slijtage

Is er bij de start een beschrijving gemaakt, dan lever je de woning bij vertrek op in de staat die daarin staat. Uitgezonderd zijn toegestane veranderingen en wat door ouderdom is versleten of beschadigd, zo staat in artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek. Normale slijtage hoef je dus niet te herstellen. Schade die je zelf veroorzaakt wel.

Volgens Het Juridisch Loket moet een opnamestaat alle delen van het huis beschrijven. Staat er alleen “de woning is in goede staat”, dan telt dat niet als opnamestaat. Verplicht is een opnamestaat niet, maar zonder beschrijving wordt het bij vertrek lastiger.

Wat er zonder opnamestaat geldt, hangt volgens Het Juridisch Loket af van je contract. Heb je getekend op of na 1 augustus 2003, dan mag je de woning achterlaten zoals hij nu is, schoon en met het dagelijks onderhoud gedaan. Veranderingen hoef je dan alleen terug te draaien als de verhuurder kan bewijzen dat jij ze hebt aangebracht en dat de woning daardoor slechter is geworden. Bij oudere contracten gaat de wet ervan uit dat je de woning in goede staat kreeg, tenzij jij het tegendeel kunt bewijzen.

Voor de oplevering van huurwoningen maakt het dus veel uit of er een goede beschrijving ligt. Meer weten over jouw situatie? Het Juridisch Loket geeft gratis juridisch advies, en in sommige steden kun je ook bij een huurteam terecht. Dit artikel legt de basis uit en is geen juridisch advies.

Zo fotografeer je de staat van je huurwoning

Foto's ondersteunen het rapport, ze vervangen het niet. De tekst zegt waar het om gaat, de beelden laten zien hoe het eruitzag. Wat foto's overtuigend maakt als het tot een geschil komt, lees je in ons artikel over foto als bewijs. Met deze gewoontes worden je foto's later veel bruikbaarder:

1. Eerst het overzicht, dan het detail: fotografeer elke kamer vanuit twee tegenover elkaar liggende hoeken en daarna elke beschadiging van dichtbij.
2. Laat de maat zien: leg een duimstok of rolmaat naast krassen, scheuren en gaten, zodat de grootte duidelijk is.
3. Zorg voor goed licht: fotografeer bij daglicht met de lampen aan. Krassen in de vloer zie je beter als je de zaklamp van je telefoon laag en schuin houdt.
4. Houd een vaste volgorde aan: loop altijd in dezelfde richting door de woning. Bij vertrek herhaal je die route, zodat je de foto's makkelijk vergelijkt.
5. Meterstanden en sleutels: fotografeer elke meter zo dat nummer en stand leesbaar zijn, en leg de sleutels voor een foto naast elkaar.
6. Neem een video op: een rustige rondgang laat zien wat foto's missen, zoals een deur die niet sluit of een afvoer die traag leegloopt.

Je telefoon slaat de datum en tijd van elke opname op in de metadata van het bestand. Waar je die vindt, lees je in metadata van een foto bekijken. Controleer vooraf of de klok van je telefoon klopt. Houd er rekening mee dat die gegevens achteraf te wijzigen zijn en dat chat-apps ze bij het versturen vaak verwijderen. Bewerk de foto's daarom niet, bewaar de originelen ook buiten je telefoon en mail ze op de dag van de sleuteloverdracht als bestand naar de verhuurder en naar jezelf.

Hetzelfde idee werkt op vakantie. Fotografeer je in een vakantiehuis bij aankomst meteen alle schade die je ziet en meld je die direct bij de verhuurder, dan kun je later makkelijker laten zien dat die er al was. Over oplichting bij vakantieverhuur lees je meer in ons artikel over Airbnb-oplichting.

Opleveringsrapport huurwoning: lees het voordat je tekent

Het opleveringsrapport bij huurwoningen is meestal een formulier van de verhuurder. Lees het regel voor regel voordat je tekent. Ontbreekt er iets of klopt iets niet, laat het dan op het formulier zelf aanpassen, niet alleen mondeling. Teken geen rapport dat “goede staat” zegt voor een kamer die je niet hebt bekeken.

Zie je bij de ronde nog gebreken, meld ze dan meteen. De Woonbond raadt aan om bij de inspectie met de opzichter een datum of termijn voor het herstel af te spreken, zodat die in het opleveringsrapport komt. Doet de opzichter dat niet, noteer de gebreken dan zelf en meld ze per brief aan de verhuurder, met het verzoek om ze zo snel mogelijk te herstellen.

Let op alles wat verder gaat dan een beschrijving van de woning, zoals een regel dat je bij vertrek gaat schilderen of het tapijt laat reinigen. Dat zijn afspraken, geen waarnemingen. Twijfel je wat je ermee belooft, vraag het dan eerst na en teken pas daarna.

Vraag meteen om een kopie. Vult de verhuurder het rapport op een tablet in, vraag dan om een pdf met alle foto's. Is er helemaal geen inspectie, doe er dan zelf een, mail die naar de verhuurder en vraag om een ontvangstbevestiging.

Ontdek je na de intrek nog meer gebreken, bijvoorbeeld een radiator die bij de eerste koude dag niet warm wordt? Meld ze dan schriftelijk en met foto's zodra je ze opmerkt, zoals Het Juridisch Loket adviseert. Is er geen spoed, geef de verhuurder dan minstens 6 weken om te repareren. Woon je in een sociale huurwoning of middenhuurwoning en gebeurt er niets, dan kun je via de Huurcommissie huurverlaging vragen. Bewaar die berichten bij je opleveringsrapport.

Spullen overnemen van de vorige huurder

Soms vraagt de vertrekkende huurder of je vloerbedekking, gordijnen of een lamp wilt overnemen. Dat mag hij vragen, ook tegen betaling, maar je bent volgens de Woonbond niet verplicht om iets over te nemen. Doe je het wel, leg het dan vast op een overnameformulier met wat je overneemt, voor welke prijs, de datum en de handtekeningen van jullie allebei.

Vaste onderdelen zoals een bad, een keuken of een dakkapel die de vorige huurder met toestemming heeft aangebracht, worden volgens de Woonbond eigendom van de verhuurder. Die kun je dus in beginsel niet overnemen. Fotografeer ook overgenomen spullen bij intrek en vermeld ze in het opleveringsrapport. Zo is later duidelijk wat bij de woning hoorde en wat van jou is.

Eindinspectie: zo bereid je de oplevering bij vertrek voor

Bij veel verhuurders verloopt de oplevering van huurwoningen bij vertrek in twee stappen. Volgens Het Juridisch Loket is de voorinspectie meestal twee weken of langer voor het einde van je contract. Je krijgt daarna een rapport met wat je moet herstellen of terugdraaien, en je hebt tot de laatste dag van je contract om dat te doen. Kort voor het einde volgt de eindinspectie, waarbij de verhuurder kijkt of alles klaar is.

Na de eindinspectie mag de verhuurder alleen om nieuwe reparaties vragen voor punten die hij bij de voorinspectie niet kon zien, zoals een scheur achter een grote kast. Is er geen voorinspectie geweest, dan hoef je volgens Het Juridisch Loket alleen te betalen wat de reparatie had gekost als je die zelf had gedaan: wel de verf, niet de schilder. Herstelkosten moeten bovendien redelijk zijn. Ben je het niet eens met het rapport, teken het dan niet en vraag eerst advies.

Met wat voorbereiding wordt de dag een stuk rustiger:

• Loop een paar dagen eerder zelf door de woning, met je opleveringsrapport en de foto's van toen.
• Haal alles leeg, zodat geen schade achter meubels of dozen verdwijnt.
• Fotografeer de lege, schone woning vlak voor de inspectie, in dezelfde volgorde als bij intrek en met de meterstanden.
• Wees er zelf bij, het liefst met iemand die de staat later kan beschrijven.
• Lever alle sleutels in, laat het aantal in het rapport zetten en geef je nieuwe adres schriftelijk door.

Je borg na de oplevering: termijnen en bewaren

Hoe de oplevering is verlopen, merk je vaak pas aan je borg. Bij contracten vanaf 1 juli 2023 mag die volgens de Rijksoverheid maximaal twee maanden kale huur zijn. De verhuurder mag er alleen huurachterstand, servicekosten, schade voor jouw rekening en een energieprestatievergoeding mee verrekenen, geen gewone slijtage of administratiekosten. Maakt de verhuurder vooraf geen rapport, dan raadt de Rijksoverheid aan om zelf foto's te maken en die met een beschrijving ruim voor de oplevering op te sturen.

Volgens artikel 7:261b BW betaalt de verhuurder de borg binnen veertien dagen na het einde van de huur terug. Verrekent hij schade of openstaande kosten, dan krijg je het restant binnen dertig dagen, met een schriftelijke en volledige kostenspecificatie.

Dat dit niet altijd goed gaat, blijkt uit cijfers die de Woonbond in maart 2025 aanhaalde: in Amsterdam en omstreken hadden zich het jaar ervoor 134 huurders bij Stichting !WOON gemeld omdat hun borg onterecht (deels) was ingehouden. Wat de verhuurder mag inhouden en wat je doet als je borg niet terugkomt, lees je in borg terugkrijgen.

Bewaar je opleveringsrapport en foto's daarom zolang je er woont, ook als dat jaren zijn, en daarna minstens tot je borg terug is en er geen discussie meer openstaat. Doe dat digitaal en op papier, samen met je huurcontract en het betaalbewijs van de borg. Wij zien geen reden om digitale kopieën eerder weg te gooien: ze nemen bijna geen ruimte in.

Foto's delen die je verhuurder meteen kan controleren

Een gewone telefoonfoto laat de staat zien, maar niet betrouwbaar wanneer hij is gemaakt en of hij sindsdien is bewerkt. Voor dat probleem bouwen we TrustCamera. Je maakt foto's en video's tot 20 seconden direct in de app, uploaden uit je galerij kan niet. Elke opname krijgt een controlecode.

Geef de codes bij de inspectie meteen aan je verhuurder of de opzichter, bijvoorbeeld in een bericht of genoteerd op het rapport. Zij kunnen ze ter plekke gratis in de browser controleren, zonder account. De controle toont dat het bestand sinds de opname niet is veranderd, wanneer het is gemaakt en ongeveer waar: tot op zo'n 10 kilometer, nooit de exacte positie. Bewaar daarnaast gewoon je eigen kopieën van de foto's.

Een controlecode legt de staat vast op een manier die anderen kunnen nagaan, en kan je helpen als bewijsstuk. Hij beslecht geen geschil en vervangt geen getekend rapport of juridisch advies. Evenmin laat hij zien of iets in scène is gezet of buiten beeld is gehouden. Openbaar is de app nog niet: de versies voor Android en iOS volgen binnenkort.

Opleveringsrapport huurwoning: apps en formulieren

Papier of app, het gaat om de inhoud. Een uitgeprinte checklist en je telefoon zijn genoeg voor een grondige ronde. Er zijn ook apps voor opleveringsrapporten bij huurwoningen, soms gratis, en sommige corporaties en beheerders vullen het rapport op een tablet in. Welk hulpmiddel er ook wordt gebruikt, zorg dat je op deze vragen “ja” kunt antwoorden:

• Kun je alles lezen en eigen opmerkingen toevoegen voordat je tekent?
• Krijg je direct na de inspectie een kopie, het liefst als pdf met alle foto's?
• Kun je de foto's na je vertrek nog inzien?
• Liggen tekst en foto's vast zodra jullie allebei hebben getekend?

Teken op een tablet nooit voordat je het hele rapport hebt gezien. Maak daarnaast altijd je eigen foto's, welk systeem de verhuurder ook gebruikt. Dan heb je een kopie die niet van zijn systeem afhangt.

Veelgestelde vragen over de oplevering van huurwoningen

Is een opnamestaat verplicht?

Nee. Volgens Het Juridisch Loket is een opnamestaat niet verplicht. Zonder beschrijving hangt het bij vertrek af van je contract en van wat de verhuurder kan bewijzen. Een rapport dat jullie allebei hebben getekend, voorkomt die discussie grotendeels. Biedt de verhuurder er geen aan, maak dan zelf een beschrijving met foto's en stuur die op.

Wie vult het opleveringsrapport in?

Meestal de verhuurder, de beheerder of bij een corporatie de opzichter. Jullie lopen samen door de woning en jij zet je handtekening onder het rapport. Je mag en moet zelf opmerkingen toevoegen, want de verhuurder ziet niet altijd wat voor jou belangrijk is. Krijg je geen rapport, vul dan zelf een checklist in en mail die met foto's.

Wat doe ik als ik na de intrek schade ontdek?

Meld het schriftelijk aan de verhuurder zodra je het ziet, met foto's en de datum. Sommige gebreken merk je pas later, zoals verwarming die in de eerste koude week uitvalt. Bewaar die berichten bij je opleveringsrapport. Bij vertrek laat je zo zien dat de schade er al was of dat je hem op tijd hebt gemeld.

Moet ik bij de eindinspectie aanwezig zijn?

Het is niet verplicht, maar de Rijksoverheid noemt het wel een hulp als je erbij bent. Je ziet dan wat de verhuurder noteert, kunt je foto's van de intrek laten zien en kleine dingen ter plekke oplossen. Ben je het niet eens met het rapport van de eindinspectie, teken het dan niet en vraag advies bij Het Juridisch Loket.

Mag de verhuurder normale slijtage van mijn borg aftrekken?

Nee. Normale slijtage hoef je bij de oplevering niet te herstellen, en volgens de Rijksoverheid mag de verhuurder gewone slijtage niet met de borg verrekenen. Het Juridisch Loket geeft als voorbeeld dat een badkamer van vijftien jaar oud niet meer perfect hoeft te zijn. Schade die jij hebt veroorzaakt, mag hij wel verrekenen, met een volledige kostenspecificatie.

Zijn foto's genoeg zonder getekend rapport?

Foto's helpen veel, maar een rapport dat jullie allebei hebben getekend, weegt meestal zwaarder, omdat de verhuurder de staat dan zelf heeft bevestigd. Gebruik dus allebei. Wil de verhuurder niet tekenen, mail je checklist en foto's dan op de dag van de sleuteloverdracht, zodat vastligt wanneer hij ze heeft ontvangen.

Tot slot: een zorgvuldige start maakt het vertrek makkelijker

Een goede ronde bij intrek kost je een uur of twee en kan je een lange discussie over je borg besparen. Loop kamer voor kamer, beschrijf elk gebrek met plek en grootte, fotografeer het en teken alleen wat klopt. Bewaar een kopie zolang je er woont en tot je borg terug is.

Loop bij vertrek eerst zelf met het oude rapport door de woning, fotografeer alles opnieuw en wees bij de voorinspectie en eindinspectie aanwezig. Komt er toch een geschil, dan kun je terecht bij Het Juridisch Loket of, als je gemeente er een heeft, bij een huurteam.