Inventario del piso de alquiler: qué revisar y fotografiar

El inventario del piso de alquiler es el documento en el que tú y el casero anotáis, antes de que lleguen tus muebles, en qué estado está cada estancia y qué muebles y electrodomésticos incluye. Apunta cada desperfecto con su ubicación y su tamaño, fotografíalo y firma solo si el documento coincide con lo que ves. Guarda una copia: cuando devuelvas las llaves, será la referencia para cualquier descuento de la fianza.

Sin ese registro, un arañazo en el parqué puede acabar siendo tu palabra contra la del casero años después. En TrustCamera desarrollamos una app de cámara con fotos que cualquiera puede comprobar, así que pensamos mucho en qué hace fiable el registro del estado de una vivienda. Aquí tienes una lista por estancias, consejos para las fotos, lo que dice la ley en España y cómo preparar la entrega de llaves.

Qué es el inventario del piso de alquiler y cuándo hacerlo

Es una revisión documentada al empezar el contrato. Tú y el arrendador recorréis la vivienda, anotáis los desperfectos que ya existen y los muebles que incluye, lo firmáis y cada uno se queda una copia. Las fotos y los vídeos respaldan lo escrito. Al terminar el alquiler, el estado del piso se compara con este registro.

Intenta hacerlo antes de que llegue la mudanza. Los muebles y las cajas tapan justo lo que necesitas ver: manchas en el suelo, rodapiés rozados, azulejos rotos detrás del inodoro. Si el casero solo te ofrece un vistazo rápido el día de la firma, haz tu propia revisión detallada en cuanto tengas las llaves y envíale tus notas ese mismo día.

Sobre todo si alquilas a distancia, el día de las llaves no debería ser la primera vez que ves la vivienda o al casero. Visita el piso en persona y, como recomienda Consumo Responde de la Junta de Andalucía, pide una nota simple del Registro de la Propiedad para saber quién es el propietario. Si te piden una reserva o la fianza antes de ver el piso y firmar el contrato, para ahí.

Nuestra guía sobre estafas de alquiler de pisos muestra las señales de alerta. Para comprobar quién está detrás del anuncio, repasa cómo saber si un perfil es falso.

Cómo hacer el inventario del piso de alquiler, estancia por estancia

Un buen inventario del piso de alquiler cubre cada superficie, cada instalación y cada electrodoméstico, además de las llaves, los contadores y los espacios exteriores. Si alquilas un piso amueblado, añade cada mueble con su estado. Usa esta tabla como punto de partida y amplíala con lo que tenga tu vivienda, como un trastero o una terraza.

Sé concreto. «Suelo rayado» no te servirá dentro de dos años, pero «dormitorio 2, parqué junto a la puerta del armario, arañazo de unos 8 cm» sí. Donde todo esté bien, escribe «sin daños» en lugar de dejar la línea vacía. Y prueba las cosas además de mirarlas: abre cada grifo, tira de la cisterna, abre cada ventana y enciende cada fuego.

Fotografía también los contadores el primer día, con el número y la lectura visibles. Consumo Responde recomienda aclarar antes de firmar si los suministros de luz, agua, gas e internet están dados de alta. Si pasan a tu nombre, la foto deja registrada la lectura desde la que empiezas a pagar.

Qué dice la ley en España sobre el estado del piso

La Ley de Arrendamientos Urbanos no menciona el inventario, pero el Código Civil explica por qué te conviene hacerlo. Según su artículo 1561, el arrendatario debe devolver la finca al terminar el alquiler tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. El artículo 1562 del Código Civil añade que, si no se dejó constancia del estado de la finca al alquilarla, la ley presume que el inquilino la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

En la práctica, esa presunción va en tu contra. Si al entrar ya había una mancha en la pared y no consta en ningún sitio, se presume que el piso estaba bien, y la prueba de lo contrario tendrías que aportarla tú. Además, el artículo 1563 hace al inquilino responsable del deterioro o la pérdida, salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya. Por eso el inventario firmado y las fotos del primer día son tu mejor apoyo.

Durante el contrato, el reparto de las reparaciones lo marca el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El arrendador hace las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo los deterioros imputables al inquilino. Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario corren de tu cuenta. Y las reparaciones necesarias que vayan surgiendo tienes que comunicárselas al arrendador lo antes posible.

La fianza en un alquiler de vivienda equivale a una mensualidad de renta, según el artículo 36 de la LAU. Su disposición adicional tercera permite a las comunidades autónomas exigir que el arrendador la deposite en un organismo público, y ahí cambian las reglas de una comunidad a otra. En Andalucía, por ejemplo, la gestiona la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), según Consumo Responde. Pregunta cómo funciona en tu comunidad.

Cómo fotografiar el estado del piso al entrar

Las fotos respaldan el inventario, no lo sustituyen. Lo escrito dice qué importa y las imágenes muestran cómo estaba. Nuestra guía sobre fotos como prueba en juicio explica qué hace convincente una imagen si surge un conflicto. Estos hábitos hacen tus fotos mucho más útiles:

1. Primero la vista general, después el detalle: fotografía cada estancia desde dos esquinas opuestas y luego cada desperfecto de cerca.
2. Muestra el tamaño: pon un metro junto a arañazos, grietas y agujeros para que se vea su tamaño.
3. Cuida la luz: haz las fotos de día y con las luces encendidas. Los arañazos del suelo se ven mejor si colocas la linterna del móvil baja y de lado.
4. Sigue siempre el mismo orden: recorre el piso en la misma dirección. Al irte, repite ese recorrido para que las fotos sean fáciles de comparar.
5. Añade un vídeo: un recorrido lento muestra lo que las fotos no captan, como una puerta que no encaja o un desagüe lento.
6. Conserva los originales: no edites ni pongas filtros, y guarda una copia de los archivos originales fuera del móvil.

Tu móvil guarda la fecha y la hora de cada foto en los metadatos del archivo. En nuestra guía para saber si una foto es real o falsa explicamos cómo consultarlos. Antes de empezar, comprueba que la hora del móvil es correcta. Ten en cuenta que estos datos se pueden cambiar después y que las apps de mensajería a menudo los eliminan al enviar una foto.

Por eso conviene enviar los archivos originales por correo electrónico al casero y a ti mismo el día de la entrada. Así queda además un registro con fecha de lo que compartiste. La misma idea sirve en vacaciones: si en un apartamento turístico fotografías los daños nada más llegar y avisas al anfitrión por la plataforma, te será más fácil mostrar que ya estaban ahí. Cómo te protege la plataforma en ese caso lo contamos en nuestra guía sobre estafas en Airbnb.

Antes de firmar el inventario o el acta de entrega de llaves

El documento que te da el casero o la agencia puede llamarse inventario, anexo al contrato o acta de entrega de llaves. Léelo línea por línea antes de firmar. Si falta algo o algo no es correcto, añádelo por escrito en el propio documento, no solo de palabra. No firmes un documento que dice «en buen estado» sobre una estancia que no has revisado.

Fíjate en todo lo que vaya más allá de describir la vivienda, como una línea que diga que pintarás el piso o pagarás una limpieza profesional al irte. Eso son condiciones, no observaciones, y su sitio es la negociación del contrato. Si una agencia quiere cobrarte por preparar el contrato y sus anexos, recuerda que, según el artículo 20.1 de la LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador.

Pide una copia en el momento. Si el inventario se hace en una tableta, pide un PDF con todas las fotos. Y si nadie hace inventario, haz el tuyo, envíalo al casero por correo electrónico o por burofax y pide que confirme que lo ha recibido.

¿Descubres más problemas después de entrar, como una caldera que falla con el primer frío? Comunícalo por escrito y con fotos en cuanto lo notes, y guarda esos mensajes con el inventario. El arrendador tiene que hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable. Si una reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el artículo 21.3 de la LAU te permite hacerla avisándole antes y reclamarle después lo que te haya costado. Esta guía explica lo básico y no es asesoramiento jurídico.

Entrega de llaves al final del alquiler: cómo prepararte

Al terminar el contrato, el arrendador compara el piso con el inventario de entrada. La LAU no obliga a firmar ningún documento al devolver las llaves. Aun así, te conviene dejar por escrito, en un acta de entrega de llaves firmada por los dos, la fecha, las llaves que devuelves y el estado de la vivienda. Si el casero no quiere firmar, envíale tus fotos ese mismo día por correo electrónico o burofax.

El Real Decreto-ley 26/2026 hizo obligatorio durante unos días un documento de finalización del arrendamiento, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026. Cómo se aplica la ley a tu contrato concreto te lo puede aclarar un abogado.

Un poco de preparación hace el día mucho más tranquilo:

• Revisa el piso unos días antes con el inventario y tus fotos de entrada.
• Vacíalo por completo, para que ningún daño quede oculto detrás de muebles o cajas.
• Fotografía el piso vacío y limpio justo antes de la entrega, en el mismo orden que al entrar y con los contadores.
• Acude en persona y, si puedes, con alguien que pueda describir después el estado del piso.
• Devuelve todas las llaves, firma el acta de entrega de llaves solo si refleja lo que ves y quédate una copia.

En principio, no respondes de lo que se ha desgastado con el tiempo: el artículo 1561 del Código Civil excluye lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Tras la entrega, el saldo de la fianza que te corresponda devenga el interés legal si el arrendador no te lo devuelve en un mes desde que entregaste las llaves, según el artículo 36.4 de la LAU. Anota en el acta la fecha de entrega de las llaves y tu número de cuenta (IBAN) para la fianza. Qué puede descontar el casero y cómo reclamar lo explicamos en la guía sobre la devolución de la fianza del alquiler.

Fotos que el casero puede comprobar en el momento

Una foto normal del móvil muestra el estado, pero no demuestra con seguridad cuándo se hizo ni si se ha editado después. Para ese problema desarrollamos TrustCamera. Haces fotos y vídeos de hasta 20 segundos directamente en la app, sin subir nada desde la galería, y cada captura recibe un código de comprobación.

Da los códigos al casero o a la agencia en la misma revisión, por ejemplo por mensaje o anotados en el inventario. Pueden comprobarlos al momento gratis en el navegador, sin cuenta. La comprobación muestra que el archivo no ha cambiado desde la captura, cuándo se hizo y dónde aproximadamente, con una precisión de unos 10 kilómetros y nunca la posición exacta. Aun así, conserva en tu móvil o en tu ordenador las fotos originales.

Un código de comprobación documenta el estado de forma que otros pueden comprobarlo, y puede servirte como registro. No resuelve un conflicto ni sustituye un inventario firmado o el consejo de un profesional. Tampoco muestra si algo se preparó para la cámara o quedó fuera del encuadre. La app todavía no está disponible: las versiones para Android e iOS llegarán próximamente.

Modelo de inventario del piso de alquiler: papel, Word o app

En papel o en una app, lo que importa es el contenido. Mucha gente busca un modelo de inventario en Word o en PDF, y una plantilla impresa junto con el móvil basta para una revisión completa. También hay apps de inventario, algunas gratuitas, y algunas agencias hacen la revisión en una tableta. Uses lo que uses, asegúrate de poder responder que sí a estas preguntas:

• ¿Puedes leerlo todo y añadir tus propias notas antes de firmar?
• ¿Recibes una copia justo después de la revisión, mejor un PDF con todas las fotos?
• ¿Podrás seguir accediendo a las fotos cuando te hayas ido del piso?
• ¿Quedan bloqueadas las anotaciones y las fotos cuando las dos partes han firmado?

No firmes nunca en una tableta sin haber visto el documento completo. Y haz siempre tus propias fotos, use lo que use el casero, para tener una copia que no dependa de su sistema.

Cuánto tiempo guardar el inventario y las fotos

Guarda el inventario y las fotos de entrada mientras vivas en el piso, aunque sean muchos años, y hasta que te devuelvan la fianza. Al irte, son la única forma de mostrar lo que ya estaba. Guárdalos junto al contrato, en digital y en papel.

Después de la mudanza, consérvalo todo al menos hasta que recuperes la fianza y no quede ningún desacuerdo abierto. Como referencia general, el artículo 1964 del mismo Código Civil fija cinco años para las acciones personales que no tienen un plazo especial. Qué plazo se aplica a tu caso lo valora un profesional. En nuestra opinión, las copias digitales ocupan tan poco que no hay motivo para borrarlas antes.

Si no hay acuerdo sobre la fianza, la vía es la judicial. Consumo Responde recuerda que, en un alquiler entre particulares, la Administración de Consumo no entra a valorar el conflicto, y la reclamación va directamente a los tribunales. Para importes de hasta 2000 € puedes presentar la demanda sin abogado ni procurador, según los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes, la Ley Orgánica 1/2025 exige en general haber intentado una negociación, por ejemplo directamente con el casero.

Preguntas frecuentes sobre el inventario del piso de alquiler

¿Es obligatorio hacer inventario en un piso de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos no lo exige al empezar el contrato. Sin embargo, el Código Civil presume que recibiste la vivienda en buen estado si no se dejó constancia de cómo estaba, así que te conviene hacerlo siempre. Tampoco exige firmar un documento al devolver las llaves, aunque te conviene hacerlo. Si el casero no propone inventario, haz el tuyo y envíaselo.

¿Quién hace el inventario del piso?

Lo habitual es que el casero o la agencia prepare el inventario y lo reviséis juntos en el piso. Puedes añadir tus propias notas, y deberías hacerlo, porque la otra parte puede pasar por alto cosas que a ti te importan. Si nadie te ofrece un inventario, rellénalo tú, añade fotos y envíalo al casero por correo electrónico pidiendo que confirme la recepción.

¿Qué hago si encuentro desperfectos después de entrar?

Comunícalo al casero por escrito en cuanto lo notes, con fotos y la fecha. Algunos problemas solo aparecen más tarde, como una calefacción que falla con el primer frío. El artículo 21 de la LAU pide avisar al arrendador lo antes posible de las reparaciones necesarias. Guarda esos mensajes con el inventario para poder mostrar al irte que avisaste a tiempo.

¿Qué es el acta de entrega de llaves?

Suele llamarse así al documento que se firma al devolver el piso, con la fecha, las llaves entregadas y el estado de la vivienda. La LAU no lo regula ni lo exige, pero es tu mejor prueba de cómo dejaste la vivienda. Fírmalo solo si refleja lo que ves, anota por escrito cualquier desacuerdo y quédate una copia.

¿Cuándo tiene que devolverme la fianza el casero?

La LAU no fija un plazo para devolverla. Según su artículo 36.4, el saldo que te corresponda devenga el interés legal si no te lo devuelven en un mes desde la entrega de las llaves. El arrendador puede descontar los daños que vayan más allá del desgaste por el tiempo. Tu inventario de entrada y tus fotos son la base para discutir cualquier descuento.

¿Bastan las fotos sin un inventario firmado?

Las fotos ayudan mucho, pero un inventario firmado por las dos partes suele tener más peso, porque muestra que el casero vio el estado y estuvo de acuerdo. Usa ambos. Si el casero no quiere firmar, envíale el inventario y las fotos por correo electrónico o burofax el día de la entrada, para que quede constancia con fecha de que los recibió.

Conclusión: un buen inventario facilita la entrega de llaves

Hacer el inventario del piso de alquiler puede llevarte una o dos horas y ahorrarte una larga discusión por la fianza. Recorre el piso estancia por estancia, describe cada desperfecto con su ubicación y su tamaño, fotografíalo y firma solo lo que sea correcto. Guarda una copia durante todo el contrato y hasta que recuperes la fianza.

Al irte, repasa el piso con tu inventario antes que el casero, vuelve a fotografiarlo todo y firma el acta de entrega de llaves solo si refleja lo que ves. Las normas cambian, así que comprueba la redacción vigente en el BOE y consulta a un abogado o a una asociación de consumidores si surge un conflicto. Si tienes dudas sobre TrustCamera, escríbenos a través de contacto.