Devolução da caução: prazo, descontos e o que fazer

Na devolução da caução, o proprietário pode descontar aluguéis e encargos que você deixou de pagar e o reparo de danos que você causou. Não pode cobrar o desgaste do uso normal nem defeitos que já existiam quando você entrou. Pela lei, a caução em dinheiro deve ficar numa caderneta de poupança, e os rendimentos são seus. A Lei do Inquilinato não fixa um prazo para devolver, então combine a data por escrito e confira cada desconto.

Muitas brigas pela caução são sobre fatos, não sobre a lei. A mancha no piso já estava lá no primeiro dia? A parede amarelada é desgaste ou dano? Na TrustCamera, desenvolvemos um app de câmera para fotos que qualquer pessoa pode conferir, por isso pensamos muito em como registrar o estado de um imóvel de um jeito que os dois lados possam checar. Este guia se baseia na Lei do Inquilinato e na Lei dos Juizados Especiais, conforme o texto em vigor em outubro de 2026.

Devolução da caução: o que pode e o que não pode ser descontado

A caução é uma garantia do contrato. Na devolução da caução, o locador pode reter o que você deve pela locação: aluguel atrasado, encargos em aberto e o custo de consertar danos causados por você, sua família ou suas visitas. O desgaste do uso normal não entra na conta, e defeitos anteriores à locação são responsabilidade do locador.

As regras estão na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que lista os deveres do locador no art. 22 e os do locatário no art. 23. A tabela resume os itens que mais aparecem no acerto final. O que vale no seu caso depende também do contrato e do estado do imóvel.

Antes de tudo isso vem um cuidado: só pague a caução depois de visitar o imóvel e assinar o contrato com o dono de verdade ou com quem o representa. O Ministério Público de Santa Catarina alerta que o objetivo dos falsos anúncios é receber um adiantamento, que pode ser a título de caução ou de aluguéis adiantados. Os sinais de alerta estão no nosso guia sobre o golpe do aluguel.

Prazo para devolução da caução: o que diz a lei

Muitos sites falam em 30 dias, mas a Lei do Inquilinato não fixa um prazo para o locador devolver a caução. O que ela diz, no art. 39, é que a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário. Na prática, o acerto acontece depois da entrega das chaves e da vistoria de saída, quando fica claro se há débito ou dano.

Por isso o contrato é o primeiro lugar para olhar. Ele pode definir quando e como a caução volta, e esse combinado vale para os dois lados. Se o seu contrato não diz nada, peça ao locador, por escrito, uma data para o acerto e a devolução. Mensagem de WhatsApp ou e-mail servem, desde que você guarde a conversa.

Algumas contas só fecham depois da saída, como a última fatura de luz ou o condomínio do mês da entrega. Na nossa avaliação, é razoável o locador segurar apenas a parte que cobre esses valores concretos, e não a caução inteira por tempo indefinido. Peça que ele mostre os comprovantes: pelo art. 22, IX, o locador deve exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes das parcelas que estão sendo exigidas.

Você também tem deveres na saída. Se o contrato é por prazo indeterminado, o art. 6º exige aviso por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Sem o aviso, o locador pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel e encargos. Informe também seu novo endereço e os dados bancários para a devolução.

Desgaste natural ou dano: o que entra no desconto da caução

A linha que importa separa dano de desgaste. Pelo art. 23, III, você deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Já cabe a você reparar os danos provocados por você, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V). Um piso riscado pelo arrastar de móveis e uma parede com a cor envelhecida pelo tempo são exemplos típicos de discussão.

A lei não traz uma lista de exemplos. Se alguns furos de bucha na parede ou riscos leves no piso contam como desgaste, isso se avalia caso a caso, e numa disputa quem decide é o juiz. Use as listas que circulam na internet como orientação, não como regra. Defeitos que já existiam na entrada são do locador, que responde pelos vícios anteriores à locação (art. 22, IV).

A pintura costuma gerar atrito. Se o contrato pede o imóvel pintado na saída, o que vale depende da cláusula e das paredes na entrada. Numa decisão de janeiro de 2026, noticiada pelo ConJur, o Juizado Especial Cível de São Paulo negou uma cobrança de R$ 2.500 por pintura, vidros e limpeza, num aluguel mobiliado que durou só 90 dias. A juíza considerou que a vistoria final feita sem o inquilino não bastava para provar o dano e que as fotos eram inconclusivas. É um caso isolado, não uma regra.

Danos antigos não são seus, mas depois de anos você precisa conseguir mostrar isso. O art. 22, V, dá ao inquilino o direito de pedir, na entrada, uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência expressa aos defeitos existentes. Na nossa avaliação, esse laudo de vistoria de entrada assinado pelos dois lados, com fotos datadas, é a forma mais prática de evitar a discussão na saída. O que registrar e como conduzir a visita está no nosso guia de vistoria de imóvel.

Devolução da caução corrigida: poupança e rendimentos

Se a sua caução foi em dinheiro, ela tem regras próprias. Pelo art. 38, § 2º, da Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro não pode passar do equivalente a três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e todas as vantagens dela revertem em benefício do locatário quando o dinheiro é levantado. Em outras palavras, a devolução da caução inclui os rendimentos da poupança no período.

Peça ao locador o extrato da poupança em que a caução foi depositada e confira o valor final. Se o dinheiro não foi para a poupança, pergunte como o valor foi corrigido. Guarde o comprovante do depósito original e o contrato, que mostram o valor e a data.

A lei também limita as garantias. O contrato só pode ter uma modalidade: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). É vedado ter mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Exigir duas garantias no mesmo contrato, ou valores além do aluguel e dos encargos permitidos, é contravenção penal pelo art. 43.

A caução também não é aluguel pago adiantado. Fora da locação para temporada e do contrato sem garantia, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel (art. 20). Usar a caução para quitar os últimos meses depende de acordo com o locador. Na nossa avaliação, faça esse acordo por escrito, para que ninguém cobre o mesmo valor duas vezes.

Como contestar a vistoria de saída e pedir a caução, passo a passo

Se o acerto chega com descontos que parecem errados, responda com calma e por escrito. Esta ordem ajuda você a não perder prazos do contrato ou da plataforma:

1. Confira o acerto: Compare cada desconto com o contrato, a Lei do Inquilinato e o laudo de vistoria de entrada. Marque o que parece desgaste, defeito antigo ou valor sem explicação.
2. Junte suas provas: Separe fotos e vídeos da entrada e da saída, os laudos de vistoria, recibos de limpeza ou reparos que você pagou e as conversas com o locador.
3. Peça os comprovantes: Solicite por escrito orçamentos, notas fiscais e o extrato da poupança. O art. 22, IX, dá ao locatário o direito de ver os comprovantes do que é cobrado.
4. Conteste por escrito: Liste cada desconto que você não aceita, explique o motivo, anexe cópias das provas e peça a devolução até uma data concreta.
5. Guarde a prova do envio: Use e-mail, carta com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial, e guarde cópias de tudo.

Seja objetivo e educado. Uma contestação bem documentada não obriga o locador a pagar, mas dá a ele a chance de corrigir erros. Se o caso for adiante, ela também mostra ao juiz o que você pediu e quando.

No QuintoAndar, o aluguel é feito sem depósito caução, e os reparos apontados na vistoria de saída são cobrados à parte. Mesmo assim, o processo mostra como contestar um laudo. Segundo a Central de Ajuda do QuintoAndar, o inquilino tem até 5 dias corridos para revisar o laudo e acrescentar fotos e comentários pelo app. Sem retorno no prazo, a empresa considera que você concorda integralmente. A plataforma separa desgaste natural, dano estrutural e dano além do uso comum. Só o último pode gerar cobrança para o inquilino.

Proprietário não devolveu a caução: Juizado Especial e Defensoria

Se o locador não responde ou não aceita sua contestação, o caminho mais usado para valores menores é o Juizado Especial Cível. Pela Lei nº 9.099/1995, ele julga causas de até 40 salários mínimos (art. 3º). Em causas de até 20 salários mínimos, você pode ir sem advogado (art. 9º). O pedido pode ser feito por escrito ou oralmente na secretaria do Juizado (art. 14), e no primeiro grau não há custas (art. 54).

No Juizado, primeiro há uma tentativa de conciliação. Leve o contrato, os laudos de vistoria, as fotos, o comprovante da caução e sua contestação por escrito. Quanto mais claro estiver cada desconto que você contesta, mais fácil é para o conciliador e para o juiz entenderem o caso.

Para orientação sobre o seu caso, procure a Defensoria Pública do seu estado, se você tiver direito ao atendimento, ou um advogado de direito imobiliário. Se a locação foi feita por uma imobiliária, vale também reclamar com ela antes de ir à Justiça. Este guia traz informação geral e não substitui orientação jurídica.

Outra situação é quando o “proprietário” sumiu com a caução antes de você entrar no imóvel. Isso provavelmente é golpe, não uma briga por caução. Os próximos passos estão no nosso guia sobre como denunciar golpe de aluguel. Registre um boletim de ocorrência e, se pagou por Pix, acione o seu banco na hora.

Fotos na entrada e na saída que os dois lados podem conferir

Numa disputa pela caução, conta o que você consegue mostrar, não o que você lembra. Na entrada e na saída, fotografe cada cômodo: piso, paredes, janelas, banheiro e cozinha. Acrescente closes dos defeitos que já existem, com algum objeto no quadro para dar noção de tamanho. Um vídeo curto percorrendo o imóvel mostra melhor como os cômodos se ligam do que fotos soltas.

Fotos comuns de celular têm um ponto fraco. A data e o local nos metadados podem ser alterados em segundos, como mostramos em como ver os metadados de uma foto. Se o locador disser que suas fotos foram tiradas depois, a conversa vira palavra contra palavra. Como tirar e guardar imagens que ajudam numa disputa, inclusive no Juizado, explicamos em foto como prova.

É esse o problema em que trabalhamos na TrustCamera. Você tira fotos e grava vídeos direto no app, e cada captura recebe um código de verificação. Passe os códigos ao proprietário ou à imobiliária já na vistoria, para que eles possam verificar de graça no navegador, na hora e sem precisar de conta. Eles veem que o arquivo não foi alterado desde a captura, quando foi feito e mais ou menos onde, com precisão de cerca de 10 km e nunca a posição exata.

Mantenha uma cópia de cada foto também no seu celular ou na nuvem. Uma captura com código de verificação documenta o estado do imóvel de um jeito que outras pessoas podem conferir e pode ajudar como registro. Ela não decide a disputa e não mostra se algo foi encenado ou ficou fora do enquadramento. Veja como a TrustCamera funciona. O app ainda não foi lançado e chega em breve para Android e iOS.

Perguntas frequentes sobre a devolução da caução

Qual o prazo para devolução da caução do aluguel?

A Lei do Inquilinato não fixa um prazo. Ela diz que a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). Por isso, confira o que o seu contrato prevê. Se ele não diz nada, combine por escrito uma data para o acerto depois da vistoria de saída e peça os comprovantes de qualquer valor retido.

O que o proprietário pode descontar da caução?

Aluguéis e encargos que você não pagou, como condomínio ordinário, luz, água e gás, e o custo de reparar danos causados por você, dependentes ou visitantes. Ele não pode descontar o desgaste do uso normal, defeitos anteriores à locação, despesas extraordinárias de condomínio nem taxas de administração ou intermediação, que a lei atribui ao locador.

A caução volta corrigida?

Sim, quando é em dinheiro. Pelo art. 38, § 2º, da Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro deve ser depositada numa caderneta de poupança, e todas as vantagens dela revertem em benefício do locatário no momento do levantamento. Peça o extrato da poupança ao locador e confira se os rendimentos foram incluídos no valor devolvido.

O proprietário pode cobrar pintura do imóvel na saída?

Depende do contrato e do estado em que você recebeu o imóvel. A lei exige devolver o imóvel como foi recebido, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Compare o laudo de vistoria de entrada com o de saída e as fotos das paredes. Em caso de dúvida sobre a cláusula, procure a Defensoria Pública ou um advogado.

Como contestar a vistoria de saída?

Responda por escrito, item por item, dentro do prazo que o contrato ou a plataforma dá. Anexe fotos da entrada e da saída, o laudo de entrada e recibos de limpeza ou reparos. No QuintoAndar, que não cobra caução, a revisão do laudo é feita pelo app, e quem não responde no prazo é considerado de acordo com o laudo.

Posso usar a caução para pagar o último aluguel?

A lei trata a caução como garantia (art. 37), não como aluguel pago adiantado. Usar o valor para quitar os últimos meses depende de acordo com o locador. Faça esse acordo por escrito, com o valor e os meses abatidos, para que nenhum dos dois lados cobre a mesma quantia de novo no acerto final.

O proprietário não devolveu a caução. O que fazer?

Mande uma cobrança por escrito com uma data para pagar e guarde a prova do envio. Se não houver acordo, procure o Juizado Especial Cível: em causas de até 20 salários mínimos, você pode ir sem advogado, e no primeiro grau não há custas. A Defensoria Pública pode orientar quem tem direito ao atendimento.

Conclusão: a devolução da caução começa no dia da entrada

O locador pode descontar aluguel e encargos em atraso e o reparo de danos que você causou, mas não o desgaste do uso normal nem defeitos que já existiam. A caução em dinheiro volta com os rendimentos da poupança. Como a lei não fixa prazo, o contrato e um combinado por escrito definem quando o acerto acontece.

Muitas disputas se resolvem com provas. Um laudo de vistoria de entrada assinado, fotos de cada cômodo na entrada e na saída e uma contestação clara por escrito levam você mais longe do que qualquer discussão. Se o locador mesmo assim não pagar, o Juizado Especial Cível e a Defensoria Pública existem exatamente para casos assim.